Manca ancora un chiarimento per gli immobili locati al 26 giugno 2012 quando è scattato il nuovo regime Iva

Il 26 giugno del 2012 ha segnato una rivoluzione copernicana nel regime Iva dei fabbricati, in azzeramento delle disposizioni del 2006, che penalizzavano le imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare, non più in grado di rispettare il vincolo del quinquennio dalla fine dei lavori per vendere con l'imponibilità dell'Iva.
Anche nelle nuove disposizioni si distinguono fabbricati abitativi e fabbricati strumentali, o meglio non abitativi, in quanto la prassi dell'amministrazione finanziaria è stata quella di includere in quest'ultimo raggruppamento gli uffici A/10 (oltre alle rimanenti categorie catastali), dei quali si può dire tutto tranne

che – come dice la norma – dovrebbero essere suscettibili di altra destinazione solo con una radicale trasformazione, essendo invece pacifico che basta il cambio di accatastamento per passare a una classificazione abitativa o viceversa. L'imponibilità per i fabbricati abitativi compete solo al costruttore o ristrutturatore, per opzione nelle locazioni e nelle vendite dopo cinque anni. Per il non abitativo, qualunque soggetto di imposta – comprese quindi le immobiliari e le società di leasing – può operare in regime di imponibilità, ma solo per opzione nel contratto.

Si pone il problema per i contratti in corso all'entrata in vigore delle nuove disposizioni: le locazioni non abitative erano imponibili per opzione solo se il conduttore aveva un pro-rata di detrazione superiore al 25%

e per obbligo se il conduttore era un privato, un ente o un soggetto esente con minor detraibilità.

Non esistono norme transitorie per queste frequenti ipotesi, e si dovrebbe dedurre che i contratti imponibili per obbligo siano diventati esenti se non è stata espressa l'opzione con un'appendice contrattuale,

o che per analogia con il caso degli immobili venduti dai privati a una società (risoluzione 2/E/2008) si potrebbe ritenere validamente fatta con una raccomandata all'ufficio delle Entrate. Ma si può anche sostenere

il contrario per i contratti in corso al cambio di regime o che per questi contratti valga il successivo comportamento concludente nella fatturazione dei canoni. Si resta quindi in attesa di un chiarimento ufficiale.

Fonte: Il sole 24 ore autore BENEDETTO SANTACROCE