Opzione Iva per l'affitto anche senza atto registrato. La comunicazione alle Entrate. Pronto il modello

Pronto il modello per comunicare l'opzione Iva sulle locazioni.
È stato pubblicato sul sito dell'agenzia delle Entrate il provvedimento del direttore 92492 relativo al modello per comunicare l'esercizio dell'opzione per applicare l'Iva sui canoni di locazione. Tale opzione riguarda i contratti di locazione, in corso al 26 giugno 2012, aventi a oggetto fabbricati abitativi locati dalle imprese costruttrici, nonché i contratti di locazione, in essere al 24 gennaio 2012, riguardanti i fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali.

Il modello, da inviare online, dovrà essere utilizzato anche per comunicare l'opzione quando, prima della scadenza del contratto di locazione, si verifichi il subentro di un terzo, in qualità di locatore; ma questa fattispecie vale solo per i fabbricati strumentali in quanto per gli abitativi l'opzione è consentita solo al costruttore e non ai proprietari successivi.

Si ricorda che l'articolo 57, comma 1, lettera a) del Dl 24/2012 e l'articolo 9 del Dl 83/2012 hanno modificato la disciplina Iva rispettivamente per i contratti di locazione destinati ad alloggi sociali e per le locazioni di fabbricati abitativi effettuati da imprese costruttrici o di ripristino. In pratica dal 24 gennaio 2012, per i contratti aventi ad oggetto alloggi sociali, e dal 26 giugno 2012, per i contratti aventi ad oggetto fabbricati abitativi locati dalle imprese costruttrici o di ripristino, è possibile per il locatore optare per l'applicazione dell'Iva; tale scelta è opportuna per evitare la limitazione della detrazione dell'imposta assolta sugli acquisti. L'opzione deve essere manifestata nel contratto. Per i contratti in corso alla data di entrata in vigore delle disposizioni, la circolare dell'Agenzia 22/E/2013 ha chiarito che la comunicazione può essere effettuata alternativamente: 1) attraverso la registrazione dell'atto integrativo del contratto corrispondendo l'imposta di registro di 67 euro; 2) mediante il modello approvato con provvedimento 92492, senza registrare l'atto integrativo.

Osserviamo che il modello non è accompagnato da istruzioni esaustive. In sostanza si ritiene che tale modello possa essere utilizzato per trasmettere le opzioni esercitate a partire dalla data della sua pubblicazione (il 29 luglio), con riferimento ai canoni riscossi o fatturati da tale data. Si ricorda che la circolare 22/E ha precisato che si deve ritenere valida ed efficace l'opzione da parte del locatore effettuata attraverso l'invio alle Entrate della raccomandata A/R in base alle istruzioni fornite dalla risoluzione 2/E/2008. D'ora in poi invece tale procedura non è più valida entrando a regime la comunicazione mediante il modello dell'Agenzia. In alternativa essendo comunque necessario l'atto integrativo del contratto ai fini dell'opzione, ove questo venga registrato, non è necessaria alcuna ulteriore comunicazione. Si ricorda che l'esercizio dell'opzione per l'imposizione iva è consentita anche successivamente alla stipula del contratto ed è vincolante per tutta la durata residua. Per i fabbricati strumentali già affittati (a soggetti esenti o privati) in regime di Iva per obbligo e successivamente ricondotti nel regime di esenzione, occorre comunque l'integrazione del contratto. 

Fonte: Il sole 24 ore del 31/7/2013 autore Gian Paolo Tosoni