Possibile applicare l'Iva alle locazioni in corso

Le imprese di costruzione o di ripristino in possesso di fabbricati abitativi locati in esenzione da Iva alla data del 26 giugno 2012, possono optare per la applicazione dell'imposta anche ai contratti in corso a tale data. Infatti la facoltà di applicare l'Iva sulle locazioni dei fabbricati abitativi è stata introdotta dal Dl 83/2012 con effetto dal 26 giugno. 

Le imprese hanno potuto esercitare l'opzione mediante raccomandata alle Entrate in base alla risoluzione 2/E/2008. Tale procedura deve ritenersi superata a seguito della emanazione del provvedimento del 29 luglio 2013 che ha approvato il modello da utilizzare per la comunicazione dell'opzione per la applicazione dell'Iva per i contratti in corso alla data della modifica legislativa. 

Perdita del credito, l'Iva segue le «dirette»

A proposito della regola per cui le società non operative perdono il credito Iva se per 3 periodi d'imposta non effettuano operazioni, si è posto il problema, per le società di capitali che hanno l'esercizio sociale non coincidente con l'anno solare, di come fare il raffronto tra il volume d'affari e l'ammontare dei ricavi minimi. L'agenzia delle Entrate ha precisato che occorre rapportare le operazioni effettuate ai fini Iva al periodo di imposta valido per le imposte dirette. Quindi ad esempio se il periodo di imposta ha inizio il primo luglio occorre verificare se le operazioni effettuate ai fini Iva dal primo luglio al 30 giugno successivo siano di ammontare superiore ai ricavi minimi del predetto periodo di imposta.

Gestioni immobiliari, non è ammessa l'opzione

La facoltà di applicare l'Iva sulle locazioni di fabbricati abitativi è concessa soltanto alle imprese di costruzione e non alle imprese di gestione immobiliare. Quindi, tali soggetti non possono evitare di porre in essere operazioni esenti da Iva con gli effetti negativi sulla detrazione dell'imposta. L'articolo 36 del Dpr 633/72 prevede la facoltà di separare le attività di locazione imponibile Iva (esempio locazione di fabbricati strumentali) da quelle esenti (locazione di abitazioni). 

L'articolo 57 del Dl 1/2012 ha esteso la facoltà di separare la gestione Iva anche per le cessioni esenti di fabbricati da quelle imponibili. Ciò rappresenta l'unico rimedio per le imprese immobiliari di ridurre la penalizzazione della detrazione.

01|APPLICAZIONE DELL'IVA SUGLI IMMOBILI INVENDUTI E LOCATI

- Locazione di fabbricati abitativi dalle imprese costruttrici o di ripristino: si applica l'Iva su opzione con la aliquota del 10%; obbligo di registrazione del contratto con la tassa minima di 67 euro;

- locazione di fabbricati abitativi da parte di imprese non costruttrici: si applica l'esenzione da Iva per obbligo e l'imposta di registro nella misura del 2%;

- locazione di fabbricati strumentali da parte di imprese di qualsiasi tipo e di professionisti: si applica l'Iva su opzione e l'imposta di registro dell'uno per cento. La medesima imposta di registro si applica anche se la locazione è esente da Iva

02|SOCIETÀ IMMOBILIARI - EFFETTI PER LE NON OPERATIVE

- Il credito Iva non può essere richiesto a rimborso;

- Il credito Iva non può essere portato in compensazione orizzontale ma solo in detrazione dall'Iva a debito; 

- se per tre anni consecutivi la società è non operativa e in nessuno dei tre anni le operazioni rilevanti ai fini Iva risultano superiori ai ricavi minimi, il credito Iva è definitivamente perduto;

- il credito Iva bloccato è quello risultante dalla dichiarazione annuale dell'anno in cui la società non raggiunge i ricavi minimi, oppure del primo anno seguente al triennio di perdite sistemiche 

03|TASSA DI REGISTRO

- L'opzione viene esercitata nel contratto di locazione il quale deve essere registrato con la tassa minima di registro di 67 euro; l'opzione è vincolante per tutta la durata del contratto ed è opportuna per evitare alla imprese di costruzione la perdita dell'Iva detraibile

DOMANDE

Nel contratto "rent to buy", che consiste in un contratto di locazione con opzione a favore del locatario all'acquisto dell'immobile tramutando i canoni di affitto versati in acconto prezzo, come vengono regolati ai fini dell'Iva i predetti canoni versati?

Si tratta di un contratto di locazione combinato con un contratto di opzione per l'acquisto della proprietà il cui prezzo è in tutto o in parte rappresentato dai canoni versati. In prima istanza il contratto viene gestito come un contratto di locazione e quindi il locatore, se impresa di costruzione o di ripristino, avrà tutto l'interesse a optare per l'applicazione dell'Iva sui canoni di locazione. In sede di eventuale futura vendita della abitazione, che avverrà quando sono trascorsi 5 anni dalla fine della costruzione, ancora l'impresa cedente avrà interesse a optare per l'applicazione dell'Iva. Ciò al fine di evitare l'effettuazione di operazioni esenti. 

Un'impresa di costruzione ha una quantità di immobili abitativi invenduti; si presenta la necessità di concederne un paio in comodato gratuito. Quali effetti derivano relativamente alla detrazione Iva su tali appartamenti?

Il comodato gratuito non genera alcun corrispettivo e quindi l'impresa non effettua operazioni esenti che provochino il pro-rata e quindi la indetraibilità in percentuale dell'Iva assolta nel periodo. Tuttavia occorre valutare l'articolo 19 bis 2, comma 2 del Dpr n. 633/72 che regola l'ipotesi del cambio di destinazione di un bene strumentale. Quindi nell'anno in cui il fabbricato viene concesso in comodato occorre versare l'Iva, assumendo quella detratta determinandola in tanti decimi quanto sono quelli mancanti al compimento del decennio.

Un'impresa di gestione immobiliare possiede un ufficio già locato a una impresa di assicurazione; il contratto stipulato nel 2010 prevedeva l'applicazione dell'Iva per obbligo in quanto il locatario effettuava operazioni esenti in misura superiore al 75 per cento. Ora l'assicurazione ha chiesto di poter far rientrare la locazione nell'esenzione da Iva. È possibile?

Possibile lo è certamente, ma l'impresa immobiliare locatrice deve verificare le conseguenze che derivano dall'effettuare un'operazione esente. Infatti l'affitto esente genera il pro-rata e quindi riduce la detrazione dell'Iva di periodo e inoltre per i fabbricati ultimati da meno di dieci anni scatta la rettifica della detrazione nella ragione di un decimo dell'Iva detratta sull'acquisto e sulla costruzione moltiplicato per la differenza fra 100, che verosimilmente è la percentuale di detrazione originaria, e la percentuale di detrazione dell'anno, se inferiore di almeno dieci punti. Quindi in linea di massima alla società proprietaria conviene continuare ad applicare l'Iva. 

Fonte: Il sole 24 ore