Rivalutazione degli immobili alla prova degli effetti tributari

Nel periodo d’imposta 2013 cominciano a manifestarsi le conseguenze per i soggetti che hanno eseguito l’operazione ai sensi del DL 185/2008
Per i soggetti che hanno eseguito la rivalutazione degli immobili di cui al DL 185/08, assegnando anche rilevanza fiscale alla stessa, il periodo d’imposta 2013 costituisce un anno particolare poiché iniziano a manifestarsi gli effetti tributari dell’operazione. 
Posto, tuttavia, che solo alcuni degli effetti si realizzano, è opportuno eseguire una ricognizione dei vari eventi che possono essersi realizzati (distribuzione del saldo attivo o cessione anticipata dell’immobile) al fine di individuarne correttamente le conseguenze.

L’esercizio 2013 coincide con il quinto periodo successivo a quello in cui la rivalutazione è stata eseguita, quindi si tratta del periodo nel quale il bene rivalutato assume rilevanza per quanto attiene al valore ammortizzabile. Pertanto, gli ammortamenti che saranno eseguiti nel bilancio dell’esercizio attualmente in corso , non saranno più disallineati rispetto al valore fiscalmente rilevante, bensì si avrà piena coincidenza tra il dato civile e quello fiscale. L’immediata conseguenza di tale situazione è il venir meno della significativa variazione in aumento che ha caratterizzato la fiscalità dei precedenti periodi d’imposta e che ha parimenti incrementato il prelievo tributario, in questi anni già difficili per il perdurare della crisi economica.

Il nuovo valore fiscalmente riconosciuto vale per qualunque effetto fiscale tranne che per il calcolo delle plusvalenze o minusvalenza da cessione, effetto quest’ultimo per cui sarà necessario attendere il 2014. L’estensione del riconoscimento del valore ad ogni effetto fiscale significa che, ad esempio, per quanto riguarda il plafond da calcolarsi per spese di manutenzione ordinaria, già dal 1° gennaio 2013 si considererà il valore rivalutato (circ. Agenzia delle Entrate 57/2002, § 3.3). Naturalmente, tale incremento del plafond si ha solo per il valore rivalutato del “costruito”, posto che il valore rivalutato dell’area (che si poteva distinguere nella procedura di rivalutazione dal “costruito”) non si considera nel plafond stesso.

La distribuzione del saldo attivo da rivalutazione non affrancato (ci si riferisce, ovviamente, solo alla rivalutazione che ha avuto effetti fiscali e quindi il saldo attivo rappresenta una riserva in sospensione d’imposta) comporta conseguenze in ordine al valore fiscale dell’immobile rivalutato, e, per converso, la cessione anticipata, durante il periodo di “sorveglianza”, dell’immobile rivalutato comporta conseguenze in ordine allo status di sospensione della riserva. Queste reciproche interferenze sono facilmente individuabili per gli eventi che si sono realizzati fino al 2012 e che si realizzeranno dal 2014, nel senso che:

- fino al 2012, la distribuzione del saldo attivo ha generato incremento di imponibile della società e riconoscimento immediato del valore rivalutato dell’immobile sia per ammortamenti sia per cessioni, mentre la cessione dell’immobile ha generato l’azzeramento della rivalutazione (con restituzione dell’imposta sostitutiva tramite credito d’imposta) ed il mutamento di status del saldo attivo che ha perso le caratteristiche di riserva in sospensione d’imposta;

- dal 2014 la distribuzione del saldo attivo non comporterà effetti sul valore dell’immobile, poiché esso avrà già assunto il valore rivalutato, mentre la cessione dell’immobile comporterà il calcolo di plus/minusvalenze in base al valore rivalutato, quindi mantenendo l’efficacia della rivalutazione, il che comporterà che il saldo attivo mantenga la caratteristica di riserva in sospensione d’imposta.

Ora analizzando le stesse ipotesi nel corso del 2013 si deve pervenire alle seguenti conclusioni.

La distribuzione del saldo attivo non comporta riflessi particolari sull’immobile rivalutato se lo stesso non viene ceduto entro il 31 dicembre 2013, ciò in quanto, ai fini del calcolo degli ammortamenti, il nuovo valore rivalutato è comunque riconosciuto a prescindere dalla circostanza che sia distribuito o meno il saldo attivo. Se invece l’immobile viene ceduto entro il 2013 il discorso cambia, poiché il nuovo valore non sarebbe riconosciuto ai fini del calcolo delle plus/minusvalenze, mentre avendo distribuito la riserva in sospensione d’imposta, deve ritenersi che l’incremento dell’imponibile della società comporti il riconoscimento del valore rivalutato sull’immobile.

La cessione dell’immobile libera la riserva dallo status di sospensione d’imposta, poiché non essendo ancora riconosciuto il valore rivalutato, il calcolo delle plus/minusvalenza avverrà sul valore storico, il che affranca il saldo attivo dalla status di riserva in sospensione d’imposta.

Fonte: Eutekne autore Paolo MENEGHETTI