Cessione del fabbricato: il termine quinquennale

La cessione di fabbricati posta in essere da persone fisiche è disciplinata dall’art. 67 del Tuir. In via generale la plusvalenza tassabile si realizza nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita del fabbricato siano decorsi meno di cinque anni; sono escluse da tassazione la cessione degli immobili acquisiti per successione e le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari. 

Per il computo del quinquennio rilevante ai fini dell’individuazione della plusvalenza imponibile ai fini IRPEF, non sorgono particolari problemi in caso di cessione dell’immobile a titolo oneroso precedentemente oggetto di acquisto. In tal caso, infatti, si farà riferimento alla data indicata nell’atto notarile. 

Nessun profilo di criticità sorge neppure per la cessione degli immobili acquisiti per donazione. 

Sul tema è opportuno sottolineare che l’articolo 37 comma 38 del D.L. n. 223/06 ha modificato l’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, eliminando l’esclusione da tassazione degli immobili ricevuti per donazione. 

A seguito dell’intervento del Legislatore si è prodotto l’effetto di equiparare il trattamento fiscale previsto nell’ipotesi in cui l’acquisizione è avvenuta per donazione a quello stabilito per le cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso. 

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. 

La disposizione normativa prevede una sorta di trasparenza dell’atto di donazione per la determinazione del periodo quinquennale di detenzione, in quanto, ai fini della tassazione o meno della plusvalenza (in caso di successiva cessione dell'immobile a titolo oneroso), il periodo di possesso rilevante deve tener conto (sommandoli) del periodo di possesso del donatario/cedente e del donante. 

Il caso più spinoso è quello relativo alla cessione dell’immobile costruito in economia o tramite appalti a terzi. In tale caso, infatti, è necessario individuare il momento a partire dal quale verificare il decorso del quinquennio. 

L’Amministrazione Finanziaria con la R.M. 231/E/2008 ha precisato che in caso di fabbricati in costruzione, il decorso del termine quinquennale agli effetti del citato art. 67, decorre dal momento in cui l’immobile è stato realizzato. 

Tale momento coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero a essere destinato al consumo. 

Per l’individuazione di tale momento si potrà far riferimento, in via generale, in caso di immobili in costruzione decorre dalla data di ultimazione dei lavori rilasciata dal tecnico competente. 

Tuttavia, l’Amministrazione Finanziaria ha ulteriormente precisato che il decorso del quinquennio può anche decorrere da un momento antecedente rispetto alla data di ultimazione dei lavori rilasciata dal tecnico competente. 

Ciò avviene quando il proprietario dimostra che l’immobile è stato destinato al consumo (locazione o utilizzo da parte del proprietario) prima della suddetta data, fornendo quali elementi di prova il contratto di locazione o le copie della fatture relative alle utenze (C.M. 38/E/2005 e C.M. 12/E/2007).

Autore: Redazione Fiscal Focus