RIDOTTA L'ESENZIONE IVA SUI FABBRICATI ABITATIVI OGGETTO DI "SOCIAL HOUSING"

Ridotta l’esenzione IVA sui fabbricati abitativi oggetto di “social housing” 

Il decreto “liberalizzazioni” ha ampliato le ipotesi di imponibilità IVA delle cessioni e locazioni. Corretti anche gli effetti distorsivi sulla detrazione. La tematica sarà oggetto di approfondimento nel corso del Convegno gratuito "Le società immobiliari: gli aspetti più critici della disciplina fiscale" che si terrà a Verona il 10 febbraio 2012.

L’art. 57 del D.L. 24 gennaio 2012, n. 1 (c.d. “decreto liberalizzazioni”) ha apportato alcune modifiche alla disciplina IVA delle operazioni sugli immobili, contenuta nei punti 8) e 8-bis) dell’art. 10 del D.P.R. n. 633/1972, volte ad ampliare le ipotesi di imponibilità delle cessioni e locazioni di fabbricati o porzioni di fabbricati a destinazione abitativa.

Come lascia intuire la rubrica dell’articolo (“ripristino IVA per housing sociale”), non si tratta di una controriforma rispetto alla famosa manovra “Visco-Bersani” del 2006, la quale, completando un processo iniziato anni prima, “confinò” le operazioni sugli immobili abitativi, allorquando poste in essere da soggetti diversi dal costruttore, nell’alveo delle operazioni esenti (allo scopo di privare il soggetto che le effettua del diritto alla detrazione), ma di un intervento di impatto contenuto, ispirato da finalità di carattere sociale.

Nella relazione tecnica del decreto si legge infatti che scopo della norma è “di assoggettare a Iva le operazioni relative al social housing, in modo da non penalizzare il settore con l’applicazione della vigente normativa che prevede l’assoggettamento a Iva limitatamente nel tempo, in funzione del periodo di conclusione dei lavori.

Da informazioni desunte per le vie brevi risulta un numero limitato di progetti di social housing presenti in Italia.

Si stima, quindi, che gli effetti eventualmente prodotti dalla modifica normativa siano trascurabili, in considerazione dell’entità del fenomeno ancora relativamente contenuto.” Lo stesso art. 57, inoltre, ha integrato l’art. 36, terzo comma, del D.P.R. n. 633/1972, al fine di estendere la possibilità di applicare separatamente l’IVA, già accordata alle imprese di locazioni immobiliari esenti e imponibili, anche alle cessioni di immobili.

Vediamo le novità, in vigore dal 24 gennaio 2012, precisando subito che non cambia nulla per i fabbricati diversi da quelli abitativi.

Locazioni di fabbricati abitativi

Con la modifica al n. 8) dell’art. 10, è stata riformulata l’ipotesi in cui la locazione di fabbricati abitativi è esclusa dal regime di esenzione dall’IVA (ed è, pertanto, imponibile).

Nel nuovo testo, l’esclusione dall’esenzione riguarda “le locazioni, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati abitativi, di durata non inferiore a quattro anni, effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata, di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008.”

Rispetto alla disposizione previgente, tralasciando l’imperfezione nella formulazione del periodo (probabilmente è stata omessa una congiunzione prima dell’ultima frase), si registrano dunque le seguenti modifiche:

:: a) non è più richiesto che locatore sia l’impresa che ha costruito o ristrutturato il fabbricato, né che la locazione sia stipulata entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori

:: b) l’ipotesi comprende, oltre che le locazioni effettuate in regime di edilizia convenzionata (già previste), anche quelle aventi ad oggetto “alloggi sociali”.

Ai sensi del richiamato decreto 22 aprile 2008, è alloggio sociale l’unità immobiliare adibita “ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.

L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie”.

Rientrano nella predetta definizione “gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazioni di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà”;

:: c) l’esclusione dal trattamento di esenzione è subordinata, in ambedue le ipotesi, alla previa opzione del locatore, sicché l’imponibilità delle locazioni in esame non è obbligatoria, bensì facoltativa.

In caso di opzione, l’IVA si applica con l’aliquota del 10%, ai sensi del n. 127-duodevicies) della tabella A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972, come sostituito dal medesimo art. 57 del D.L. n. 1/2012.

E’ da osservare che per edilizia abitativa convenzionata, ai fini delle disposizioni in esame, si deve intendere non l’intervento edilizio realizzato sulla base di una convezione quale mero strumento attuativo del piano regolatore generale, ma quello realizzato, in forza di normative particolari, sulla base di una convenzione stipulata con l’ente pubblico nella quale, a fronte di agevolazioni di varia natura al soggetto privato attuatore (impresa o cooperativa edilizia), vengono predeterminati le caratteristiche, il prezzo di cessione ovvero di affitto degli alloggi, i requisiti soggettivi dei cessionari/locatari.

Si tratta, dunque, di interventi che, come per gli “alloggi sociali”, mirano a soddisfare anche un interesse pubblico generale di ordine sociale.

Cessioni di fabbricati abitativi

Analogo intervento ha interessato il n. 8-bis) dell’art. 10. Secondo la nuova formulazione, sono sottratte al trattamento di esenzione, oltre alle cessioni di fabbricati abitativi poste in essere, entro cinque anni dall’ultimazione, dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati (ipotesi invariata), le “cessioni, per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati di civile abitazione locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata ovvero destinati ad alloggi sociali come definit(i) dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008”.

Ferma restando, dunque, l’imponibilità obbligatoria delle cessioni infraquinquennali effettuate dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato il fabbricato, sono divenute imponibili facoltativamente, su opzione del cedente:

- le cessioni di fabbricati abitativi già locati per almeno quattro anni in attuazione dei piani di edilizia residenziale convenzionata (in precedenza imponibili per obbligo, ma solo se poste in essere dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice)

- le cessioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali ai sensi del citato decreto (nuova ipotesi). Si deve inoltre osservare che, ai fini dell’imponibilità della cessione, non è più richiesto

- stando alla lettera della norma - che la locazione anteriore sia stata effettuata anch’essa in regime di imponibilità, sicché sembrerebbe che una precedente locazione esente non pregiudichi la vendita imponibile.

D’altronde, se così non fosse, nella fase transitoria la possibilità di applicare l’imposta sulla cessione risulterebbe notevolmente frenata, considerato che la locazione, anteriormente al 24 gennaio 2012, era fondamentalmente un’operazione esente.

Applicazione separata dell’imposta

Di tutt’altra portata l’integrazione dell’art. 36, terzo comma, del D.P.R. n. 633/1972, che, come si legge nella relazione tecnica del D.L. n. 1/2012, “è finalizzata a rendere più facile la gestione delle operazioni di cessione in esenzione Iva”.

In sostanza, viene estesa anche alle imprese che effettuano cessioni di fabbricati abitativi esenti che comportano l’applicazione del prorata di detrazione la possibilità, già prevista per le imprese di locazione immobiliare, di tenere distinte, ai fini dell’IVA, le cessioni del settore abitativo (esenti) e quelle del settore non abitativo (imponibili), applicando separatamente l’imposta nei due settori dell’attività.

Questa opportunità consentirà dunque alle immobiliari di trading di evitare il prorata generale e di sottrarsi, così, anche agli (incongruenti) effetti negativi derivanti dalla previsione di indetraibilità oggettiva dell’art. 19bis1, lett. i), del D.P.R. n. 633/1972.

Tale disposizione, infatti, preclude(va) totalmente all’impresa di trading immobiliare il diritto alla detrazione dell’IVA corrisposta per l’acquisto di fabbricati abitativi, la cui successiva cessione esente, però, concorre alla determinazione del prorata limitando in tal modo la detrazione dell’IVA corrisposta su tutti gli acquisti (compresi quelli di fabbricati strumentali imponibili).

Fonte: Convegno gratuito - Le società immobiliari: gli aspetti più critici della disciplina fiscale 10 Febbraio 2012 Cantina di Soave Via Covergnino, 7 - 37038 SOAVE (VR). Pubblicato da Ipsoa