IL PASSAGGIO INTERNO DI IMMOBILI EQUIVALE A CESSIONE

Esenzione IVA, se la cessione non avviene entro 4 anni dall’ultimazione della costruzione o entro 5 anni per fabbricati non strumentali per natura.
È molto frequente che le società del settore immobiliare pongano in essere contemporaneamente più attività, tipicamente quella della costruzione di edifici e quella della gestione passiva degli immobili, consistente, per lo più, nella loro locazione. Tali società “miste“ possono adottare la contabilità separata per ogni attività ed effettuare i necessari passaggi interni di immobili da un’attività all’altra quando cambia la loro destinazione (vendita o locazione permanente).

L’art. 36, comma 3 del DPR 633/1972 stabilisce che i soggetti che esercitano più imprese o più attività nell’ambito della stessa impresa, ovvero più arti o professioni, hanno facoltà di optare per l’applicazione separata dell’imposta relativamente ad alcuna delle attività esercitate, dandone comunicazione all’Ufficio nella dichiarazione relativa all’anno precedente o nella dichiarazione di inizio dell’attività; in tal caso la detrazione di cui all’art.  19 spetta a condizione che l’attività sia gestita con contabilità separata ed è esclusa, in deroga a quanto stabilito nell’ultimo comma, per l’imposta relativa ai beni non ammortizzabili utilizzati promiscuamente. L’opzione ha effetto fino a quando non sia revocata e in ogni caso per almeno un triennio.

Alla luce di tale disposizione, generalmente le società immobiliari tengono una contabilità IVA per l’attività di costruzione ed una separata per quella di gestione, effettuano liquidazioni periodiche distinte, e predispongono una dichiarazione IVA per ogni attività (o meglio, un’unica dichiarazione con due moduli). Si pone, però, talvolta il problema di come far transitare i beni da un’attività all’altra, come, ad esempio, nel caso tutt’altro che infrequente in cui, dopo svariati anni dalla costruzione di un immobile che non si è riuscito a vendere sul mercato, la società intenda destinarlo permanentemente alla locazione, dovendo, quindi, far transitare tale unità immobiliare verso l’altra attività esercitata, quella di gestione (si intende, con ciò, mutare la destinazione dell’immobile, che passa da immobile-merce a immobile-patrimonio).

A tal fine, tornano applicabili le disposizioni dell’ultimo comma del predetto art. 36, in base alle quali il passaggio interno di beni va regolarmente fatturato con riferimento al loro valore normale. La fatturazione va effettuata con gli stessi termini e modalità previsti in via ordinaria dall’art. 21 del DPR 633/1972, così come la relativa registrazione delle operazioni: in particolare, va emessa la fattura con applicazione dell’IVA o in esenzione della stessa, a seconda delle ipotesi, con riferimento al valore normale; tale documento va registrato sia sul registro delle fatture emesse dell’attività cedente sia sul registro degli acquisti dell’attività cessionaria, entro lo stesso mese di emissione; infine, è necessario procedere, in base ai rispettivi regimi delle varie attività, alla liquidazione ed all’eventuale versamento del tributo. In sostanza, quindi, i passaggi interni di beni da un’attività all’altra sono trattati ai fini IVA come vere e proprie cessioni di beni, con i relativi obblighi di fatturazione e registrazione (cfr. ris. n. 445015 del 20 maggio 1991).

Considerando l’esempio sopra proposto, poiché il passaggio interno di immobili equivale a cessione degli stessi, si rendono applicabili le disposizioni di cui all’art. 10, numeri 8-bis) ed 8-ter) del DPR 633/1972, in base ai quali le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato da parte delle società costruttrici o di ripristino sono ordinariamente esenti da IVA, salvo che le cessioni vengano effettuate entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento (cinque anni per i fabbricati diversi da quelli strumentali per natura, a decorrere dal 24 gennaio 2012 ex art. 57, comma 1, lett. b) del DL n. 1/2012; vi sono, inoltre, altre ipotesi marginali). Pertanto, nel caso di passaggio interno di immobili molto datati, oltre l’anzidetto periodo dalla data di costruzione, la fattura emessa da un’attività all’altra non è soggetta ad imposta; diversamente, qualora il passaggio interno degli immobili avvenga, ad esempio, dopo un anno dalla loro costruzione, la fattura emessa dall’attività di costruzione a quella di gestione deve recare l’imposta.

Per quanto riguarda, in particolare, l’eventuale passaggio interno di immobili strumentali per natura, l’art. 10, numero 8-ter) del DPR 633/1972 prevede anche che il cedente possa optare per l’applicazione dell’IVA formalizzando tale scelta nel relativo atto di cessione. Poiché, ovviamente, nel passaggio da un’attività all’altra, sotto il profilo civilistico, non varia la proprietà, si pone il problema di come esercitare tale opzione: si ritiene, allora, che possa avvenire comunque per comportamento concludente, non essendo previsto alcun atto di compravendita. Peraltro, nel caso di opzione per assoggettamento ad IVA del passaggio interno di immobili strumentali per natura, l’art. 17, comma 6, lettera a-bis) del DPR 633/1972 stabilisce l’applicazione del reverse-charge, per cui l’attività di costruzione emette fattura senza addebito d’imposta ma con l’indicazione che l’IVA verrà assolta ai sensi del predetto art. 17, mentre l’altra attività di gestione integra la predetta fattura con assoggettamento ad imposta.

Fonte: Eutekne autore Alessandro BORGOGLIO