L'IMU PESA DI PIÙ SUGLI IMMOBILI LOCATI

La pressione fiscale dell’IMU, anticipata al 2012 dal Governo Monti grazie al “Decreto Salva Italia” colpirà maggiormente le unità immobiliari diverse dall’abitazione principale (c.d. seconde case) locate piuttosto che quelle sfitte. 
Paradossalmente, infatti, quelle sfitte sono soggette a IMU nella stessa misura di quelle locate (l’acconto di giugno vedrà l’applicazione di un’aliquota base dello 0,76% per entrambe le tipologie), ma per le sfitte l’imposta municipale propria sostituisce anche il reddito fondiario. 

Se nel 2012 il contribuente (che possieda due immobili diversi dall’abitazione principale, di cui uno sfitto e uno locato) non si accorgerà finanziariamente della differente pressione fiscale, in quanto pagherà l’acconto e il saldo IMU in egual misura applicando la medesima aliquota per un immobile locato o per un immobile sfitto (ipotizzando un’aliquota base del 7,6%), l’anno prossimo, quando andrà a compilare il dichiarativo 2013 per l’anno 2012, si renderà conto che il reddito complessivo imponibile sarà inferiore rispetto all’anno precedente: risulterà ridotto l’importo del reddito fondiario della quota relativa all’immobile sfitto. 

In generale, la tassazione ai fini Irpef di un immobile sfitto comporta per il 2011 la maggiorazione di un terzo della rendita catastale oltre ad essere rivalutata del 5% e rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso. 

Se nel 2012 il contribuente paga IMU su quell’immobile, non verrà tassato ai fini Irpef per il possesso dello stesso e non sarà quindi nemmeno soggetto alla maggiorazione per il 2012, subita fino all’anno d’imposta 2011. 

Ipotizzando il caso di un immobile abitativo con rendita catastale pari a € 804, sfitto fino al 25 agosto 2011, l’imponibile reddituale corrispondente ai fini Irpef nel 2011 (730/2012 o Unico PF 2012) sarebbe così calcolato: € 804,00 x 1,05 x 236/365 x 4/3 = € 727,79  arrotondato a € 728,00. 

Aliquota marginale 27% (per ipotesi) = 27% di € 728 = € 196,56 

L’Imu su quello stesso immobile sarebbe pari a € 1.026,55 (€ 804,00 x 1,05 x160 x365/365 x0,76), ipotizzando che il Comune non aumenti a saldo le aliquote. 

Il totale delle imposte da versare nel 2012 è quindi pari a € 1.223,11 (€1.026,55 IMU + € 196,56 imposte da dichiarativo presentato nel 2012 ) 

Nel 2013 invece il soggetto pagherà IMU (€1.026,55 IMU, ipotesi aliquota 7,6%), ma nessun importo per l’Irpef sul reddito fondiario (nel dichiarativo 2013 relativo al 2012). 

Lo stesso conteggio fatto per un immobile locato e non sfitto comporta una tassazione spesso maggiore. L’IMU pagata sull’immobile non sostituisce in questo caso l’Irpef fondiaria e il contribuente si trova a dover pagare un’imposta reddituale e una patrimoniale sul medesimo immobile. 

L’imposta reddituale verrà calcolata sul maggior valore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il reddito effettivamente percepito (85% del canone previsto contrattualmente) e ulteriormente abbattuto del 30% nel caso di contratti a canone concordato. 

Ma c'è anche da ricordare come dal 2011 la possibilità di optare per la cedolare secca comporti un risparmio, che cresce al crescere del reddito, per i possessori dei fabbricati. 

Con il regime agevolativo di tassazione della cedolare secca, infatti, si applica al 100% del canone l'aliquota del 21% (nei casi di canone libero) o del 19% (se a canone concordato) contro l'imposizione Irpef che prevede l'applicazione dell'aliquota marginale del proprietario sull'85% del canone, che potrebbe salire al 95% se necessario per la copertura finanziaria della riforma del lavoro 

In definitiva, gli immobili locati subiscono la doppia tassazione patrimoniale e reddituale e se locati a canone concordato non potranno nemmeno avere delle rilevanti agevolazioni che gli altri contratti hanno avuto grazie alla cedolare secca. 

Il tutto farcito dalla possibilità di aver messo in casa un inquilino moroso! A quel punto solo il ricorso alle vie legali e il recupero di quanto pagato ai fini Irpef attraverso il credito d’imposta per canoni non riscossi potranno dare un po’ di serenità al contribuente.

Autore: Redazione Fiscal Focus