Piano caso: detrazione 36%; 55% e aliquote iva applicabili

I lavori previsti dai piani casa regionali non hanno diritto alle detrazioni fiscali del 36% (ristrutturazioni) e del 55% (risparmio energetico). Lo ha ribadito la risoluzione delle Entrate n. 4 del 4 gennaio 2011, confermando una lettura restrittiva già emersa nei mesi scorsi, che si è attirata tra l’altro le critiche di quanti vedevano nel piano casa un’occasione di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, come la Finco, sigla che rappresenta l’industria delle costruzioni. 
Al di là delle valutazioni di merito, l’orientamento dell’amministrazione impone ai proprietari, ai progettisti e ai commercialisti un difficile esercizio di inquadramento delle opere: nella pratica, infatti, è frequente che i lavori di ampliamento siano abbinati a interventi di ristrutturazione dell’edificio preesistente,ai quali a volte si accompagnano anche lavori per il risparmio energetico. 

La risoluzione 4/E/2011 precisa che, in caso di ampliamento, non spetta nessuna detrazione fiscale.L’affermazione contraddice in parte quanto riportato nelle Guide fiscali alle ristrutturazioni, in cui alla voce «ampliamento dei locali» si diceva «demolizione e⁄o costruzione ampliando volumetrie esistenti: detraibile, purchè non sia un nuovo appartamento». 

Il più recente orientamento della risoluzione, invece, è che l’ampliamento non può ottenere vantaggi: sia nel caso in cui l’edificio sia interamente demolito e ricostruito (perchè a quel punto è considerato interamente nuova costruzione), sia nel caso in cui si tratti di una semplice "aggiunta" a un immobile la cui struttura resta inalterata. In caso però di opere che, contemporaneamente, prevedano la ristrutturazione dei locali esistenti e l’ampliamento, «la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente». 

Immaginare situazioni concrete non è difficile. Anche nel caso di una nuova veranda vetrata su un terrazzo o della creazione di un locale laterale a una villetta è probabile che qualche opera sull’esistente si debba comunque fare. Per esempio, l’apertura di porte, o porte-finestre nei muri della casa per collegarsi alla veranda o al nuovo locale. 

Poi il prolungamento dell’impianto idrico, elettrico e di riscaldamento e⁄o condizionamento a servizio dei nuovi volumi, magari ponendo tubazioni o cavi sotto traccia nei muri o sotto i pavimenti dei locali che ci sono già. In casi del genere, non si può dire con certezza che la detrazione spetta.

Percentuale spettante 

Anche nel caso in cui la ristrutturazione coinvolga chiaramente l’edificio esistente, potrebbe non essere semplice calcolare la percentuale della detrazione spettante. La risoluzione 4⁄E⁄2011 non ne fa direttamente cenno, ma richiama nel testo la circolare n. 39 del 1° luglio 2010 che recita: «Ai fini della individuazione della quota di spesa detraibile come precisato nella circolare 23 aprile 2010, n. 21⁄E, si dovrà utilizzare un criterio di ripartizione proporzionale basato sulle quote millesimali».In realtà, questo metodo non è affatto pratico da applicare .Innanzitutto perché gli ampliamenti possono avvenire anche in case singole, in cui i millesimi non esistono. Poi perché, anche in condominio, non è immediato individuare i millesimi da applicare.Quelli di proprietà? Quelli relativi ai millesimi-calore (quando si interviene sull’impianto termico)? 

E come si calcola la detrazione spettante se l’incremento dei millesimi non è stato determinato, o pende un ricorso in giudizio a questo proposito? La soluzione corretta è l’imputazione delle spese alle diverse tipologie di lavori, ma è evidente che in sede di controlli sarà complesso per gli uffici verificare – senza ricorrere a ispezioni e al supporto di tecnici – se il contribuente ha "esagerato" nell’interpretare le norme a proprio favore.Un espediente – per quanto impreciso – potrebbe essere quello di partire dalla percentuale di ampliamento volumetrico, che deve essere indicata dal proprietario nelle pratiche edilizie depositate in Comune. Ma questo metodo, ovviamente, può funzionare solo se le spese sono uniformemente distribuite su tutto l’edificio: altrimenti, si rischia di beneficiare della detrazione per una quota più ampia di quella spettante, sottostimando il peso dell’ampliamento sulla spesa complessiva.Lo stesso problema si pone anche per determinare la percentuale degli oneri di urbanizzazione che va imputata all’incremento volumetrico e quale invece a lavori di ristrutturazione, in quanto è improbabile che i comuni differenzino, con due diverse richieste di pagamento,gli oneri relativi.

Demolizioni e ricostruzioni 

La circolare boccia nei fatti le demolizioni e ricostruzioni con ampliamenti, ai sensi dei piani casa regionali. Infatti, anche qualora le norme regionali o comunali stabiliscano che modesti incrementi volumetrici permettano comunque di inquadrare l’opere nell’ambito della "ristrutturazione edilizia", categoria agevolata dalle detrazioni, il 36 e il 55 per cento non sarebbero applicabili. Per giustificare questa interpretazione, le Entrate affermano che le norme fiscali possono riferirsi solo al concetto di ristrutturazione edilizia presente nelle leggi urbanistiche nazionali (e in particolare nel Dpr 380/2001), trascurando previsioni, magari più favorevoli, inserite nelle norme locali. Il Dpr include invece bella ristrutturazioni l’intervento di sostituzione edilizia solo se "con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica". Si noti comunque che resta possibile "traslare l’area di sedime" (cioè spostare il fabbricato all’interno dello stesso lotto o comunque orientarlo differentemente). Ogni ampliamento porta invece l’opera nella categoria della nuova costruzione, che non è agevolata fiscalmente.

Iva: tre aliquote possibili 

L’aliquota Iva sui lavori di ampliamento può variare a seconda di numerose circostanze. Quando si ingrandisce un’abitazione che rientra nei requisiti per ottenere le agevolazioni "prima casa" sull’acquisto, si applica l’Iva al 4%, come ha chiarito la circolare delle Entrate 30 novembre 2000, n. 19. Ai fini della concessione del beneficio, occorrerà dichiarare all’appaltatore di non essere titolare di diritti su altra abitazione nel comune e comunque di ottemperare a tutti gli altri requisiti previsti dal testo unico sull’imposta di registro. Sono poste. Però, altre tre condizioni: La prima è che i locali di nuova realizzazione non costituiscano una unità immobiliare autonoma. La seconda che non abbiano superficie tale da poterla divenire in seguito. La terza è che l’abitazione ampliata non divenga "di lusso" ai sensi del decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969. L’Iva è al 4% anche per gli appalti su fabbricati rurali destinati ad abitazione del coltivatore del fondo.L’Iva è invece al 10% negli altri casi di ristrutturazioni residenziali o anche di ampliamenti di abitazioni che rientrino nella categoria delle nuove costruzioni. Nelle ristrutturazioni, però, se l’opera è classificata come manutenzione ordinaria o straordinaria, va tenuto conto delle regole Iva sui beni significativi (ascensori, infissi, caldaie, sanitari, impianti di sicurezza, videocitofoni): se il loro costo superano per metà l’importo della fattura, l’Iva è in parte al 20%. Non capita comunque mai, quando ci si avvale del "piano casa" perché l’opera sarà quanto meno compresa tra quelle di ristrutturazioni edilizie. Nelle nuove costruzioni, il fabbricato finale deve avere le caratteristiche previste dalla legge "Tupini" (almeno il 50 per cento più uno della superficie totale dei piani sopra terra destinata ad abitazioni; non più del 25 per cento della superficie totale dei piani sopra terra destinato a negozi). Infine, per gli appalti in fabbricati non residenziali, l’Iva è al 20%, fatta eccezione per le eventuali opere di urbanizzazione primarie e secondarie (127-septies, Tabella A Dpr 633/1972).


Legenda:
* Fatta eccezione per la costruzione dei servizi igienici e di volumi tecnici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti e fatta eccezione per il rispetto degli standard edilizi preesistenti.
** Si scende al 4% per la prima casa che, dopo i lavori, non abbia le caratteristiche di "casa di lusso".
*** Iva al 4% per i lavori di costruzione della prima casa. Iva al 10% negli altri casi (il fabbricato ha le caratteristiche della legge "Tupini").
Ampliamenti e nuovi volumi
LA VILLETTA: Ristrutturazione di una villetta che prevede parziale demolizione e ricostruzione (fedele) con coibentazione delle pareti e del sottotetto e realizzazione di un ampliamento, anch’esso coibentato
⇒Trattandosi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, non è comunque "fedele" e perciò le detrazioni del 36%e del 55% non spettano, in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una "nuova costruzione". Iva al 10% ***
LA BIFAMIGLIARE: Ampliamento di abitazione bifamiliare, abbinato a lavori di ristrutturazione, con sostituzione della caldaia con modello a condensazione e installazione di pannelli solari termici sul tetto.
⇒I lavori di ristrutturazione delle strutture esistenti sono agevolati dal 36%. Quelli di ampliamento no *,. I costi di sostituzione della caldaia (tetto detrazione: 30 mila euro) e di installazione dei pannelli termici (tetto detrazione: 60 mila euro), sono detraibili solo in proporzione al volume dei locali preesistenti. Le eventuali coibentazioni sono detraibili al 55% se riguardano la struttura preesistente e non detraibili per quella aggiunta. L’Iva sui lavori è al 10% **
L’EDIFICIO RURALE: Demolizione e ricostruzione con sagoma e sedime diversi, e ampliamento volumetrico di un edificio rurale non precedentemente riscaldato. Si effettua anche la sostituzione della caldaia
⇒Trattandosi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, le detrazioni del 36%e del 55% non spettano, in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una "nuova costruzione". L’Iva è al 10% se l’edificio rurale è destinato ad abitazione ***
LA VERANDA: Chiusura di un terrazzo o di un portico e realizzazione di una veranda riscaldata, per realizzare nuova volumetria abitativa
⇒ Il 36% e il 55% sono inapplicabili perché trattasi di nuova volumetria. Iva al 10% **
LA SOPRAELEVAZIONE: Sopraelevazione di una palazzina di tre piani con sei unità abitative (consentita dalla legge del Veneto)
⇒Il 36% e il 55% sono inapplicabili perché trattasi di nuova volumetria. Iva al 10% ***
IL TETTO E LA MANSARDA: Rifacimento del tetto in una villetta bifamiliare, con variazione della pendenza del tetto e recupero del sottotetto, più installazione di pannelli fotovoltaici integrati nel tetto e riscaldamento con pompa di calore
⇒L’opera è agevolata dal 36%, in proporzione al volume preesistente, purché nel sottotetto non si realizzi un’abitazione autonoma. Il 55% non è comunque applicabile se il sottotetto non era riscaldato: se lo era, solo in proporzione al volume preesistente. L’Iva è al 10%, salvo che il sottotetto sia inglobato in un’altra abitazione che goda dei benefici "prima casa" (allora l’Iva è al 4%) I pannelli fotovoltaici godono, separatamente, del cosiddetto "conto energia" Per gli fotovoltaici integrati con caratteristiche innovative si applicano tariffe incentivanti particolarmente favorevoli.
Recupero e riutilizzo
IL SOTTOTETTO: Recupero del sottotetto a fini abitativi, con opere murarie ma senza innalzamento del colmo del tetto o modifica delle falde.
⇒ Trattandosi di incremento di superficie e non di volume l’opera è agevolata dal 36%, purché non si realizzi un’abitazione autonoma. Le eventuali coibentazioni non sono detraibili al 55% se, precedentemente, il sottotetto non era riscaldato. L’Iva sui lavori è al 10% **
IL SEMINTERRATO: Recupero del seminterrato a uso ufficio (in precedenza era un magazzino), con opere murare minori (consentito in Basilicata, Calabria, Lombardia, Molise, Puglia, Umbria)
⇒Il 36% è escluso, non trattandosi di residenza. Le eventuali coibentazioni non sono detraibili al 55% se, precedentemente, il seminterrato non era riscaldato. L’Iva è al 20%.
Non residenziale
IL CAPANNONE: Ampliamento di edificio industriale. Installazione di pompe di calore ad alta efficienza (consentito dalla legge del Veneto)
⇒Il 36% è escluso, non trattandosi di residenza. Il 55% è applicabile(tetto detrazione: 30 mila euro) qualora riguardi l’integrale sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale in proporzione al volume dei locali preesistenti. Iva al 20%.
IL SOPPALCO: Ampliamento di edificio industriale con la realizzazione di un soppalco interno, senza alterare la sagoma (consentito dalla legge del Piemonte)
⇒Il 36% è escluso, non trattandosi di residenza. Iva al 20%.
IL TETTO IN ETERNIT: Sostituzione della copertura in amianto di un capannone, con installazione di impianto fotovoltaico integrato nel nuovo tetto
⇒Il 36% è escluso, non trattandosi di residenza. Il 55% non è applicabile. Si applicano invece le tariffe incentivanti del "conto energia" rapportate alla potenza dell’impianto e alla data di entrate in esercizio, incrementate del 10%. Iva al 20%.
Altri interventi
IL BOX AUTO: Costruzione di box auto pertinenziale a una villetta
⇒ Il 36% si applica alle spese di realizzazione del box, con tetto di 48 mila euro (17.280 euro di detrazione massima). Iva al 4%. (prima casa) o al 10% (seconda casa).

Fonti: Confappi-Federamministratori – Il sole 24 ore