Imu e fabbricati concessi in uso gratuito ai figli e fabbricati dati in locazione

Di seguito alcuni quesiti su immobili concessi in comodato o dati in locazione

1) Ho concesso a mio figlio in comodato gratuito, regolarmente registrato, un appartamento in cui abita e risiede. Ai fini Imu, mio figlio può fruire dell'aliquota-base ridotta dello 0,4%?

La risposta è negativa poiché il comodatario (figlio) possiede solamente un diritto personale di godimento; pertanto, anche ai fini dell'Imu, il soggetto passivo (cioè chi è tenuto al pagamento dell'imposta) rimane il comodante (genitore), essendo titolare del diritto di proprietà dell'immobile. 

La disciplina dell'Imu (articolo 13 del decreto legge 201/2011 convertito dalla legge 214/2011) non prevede le agevolazioni stabilite, invece, ai fini dell'Ici (sebbene subordinate alla potestà regolamentare del Comune competente). Pertanto, l'abitazione in questione non potrà essere assoggettata all'aliquota ridotta (0,4% ovvero 4 per mille), stabilita per l'abitazione principale e per le eventuali pertinenze del soggetto passivo, né si potrà beneficiare della detrazione ordinaria d'imposta prevista nella misura di 200 euro.

2) In qualità di comodatario sto ristrutturando un edificio per adibirlo ad abitazione principale (non possiedo alcun immobile). Al termine della ristrutturazione verrà fatta la variazione della categoria catastale. Come verrà calcolata l'Imu sull'immobile che mia madre mi ha concesso in comodato d'uso?

L'immobile concesso in comodato d'uso non ha nessun trattamento di favore. Pertanto, allo stesso immobile si applica l'Imu come seconda casa, con l'aliquota ordinaria dello 0,76% (cioè il 7,6 per mille). I Comuni hanno facoltà di aumentare o di ridurre l'aliquota base sino ad un massimo dello 0,3%. Per ridurre il peso fiscale, si può soltanto vendere al figlio la casa, oppure concederla in locazione (i Comuni hanno la facoltà di applicare l'aliquota ridotta dello 0,4% per i fabbricati locati e, dal 2015, l'aliquota ordinaria verrà dimezzata per le abitazioni concesse in locazione).

3) Sono proprietario di un appartamento che devo concedere in locazione, a canone concordato, nel prossimo mese di gennaio. Quali aliquote agevolate sono state bloccate? Inoltre, se l'Imu assorbe anche l'imposta di registro e di bollo, al momento della registrazione del contratto di locazione non dovrò corrispondere alcun importo?

Per gli appartamenti locati a canone concordato non è prevista alcuna aliquota Imu particolare. Quindi, si dovrà applicare l'aliquota ordinaria dello 0,76% (7,6 per mille); tuttavia, con una deliberazione del consiglio comunale adottata secondo l'articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, i Comuni possono modificare l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, in aumento oppure in diminuzione. 

Inoltre, gli stessi Comuni possono ridurre l'aliquota di base fino allo 0,4% nel caso di immobili locati. Sui proventi dell'affitto dovranno essere versate le imposte in base all'Irpef ad aliquota marginale (dal 23% al 43%) o, per chi la sceglie, in base alla cedolare secca (con aliquota al 21%, oppure al 19% per i canoni concordati) che assorbe le addizionali Irpef, l'imposta di registro e di bollo.

4) Da tre anni ho dato in affitto un appartamento a contratto concordato. Finora non ho pagato l'Ici perché il Comune mi ha esentato da questa imposta. Dal 2012 che cosa succederà? Preciso che sono anche proprietaria, insieme a mio marito, della casa in cui abito e che prorogherò il contratto di affitto a canone concordato.

Sull'abitazione principale in comproprietà col marito, si pagherà l'Imu con l'aliquota per la prima casa, pari allo 0,4% (4 per mille) nel suo valore-base. Inoltre, dall'imposta dovuta per l'abitazione principale, si detraggono - fino a concorrenza dell'ammontare - 200 euro rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione. La detrazione spetta a ciascun comproprietario "proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica" (come accadeva per l'Ici, la detrazione si divide in parti uguali fra i contitolari e non in proporzione alle quote di possesso). Sulla casa affittata a canone concordato si pagherà l'Imu con l'aliquota ordinaria dello 0,76%. Comunque, con deliberazione del consiglio comunale, il Comune può modificare l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, in aumento o in riduzione, in base a quanto previsto dall'articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446. Inoltre, i Municipi possono ridurre l'aliquota di base fino allo 0,4% per gli immobili concessi in locazione. Sui proventi dell'affitto dovranno essere versate le imposte in base all'Irpef ad aliquota marginale (dal 23% al 43%) o, per chi la sceglie, in base alla cedolare secca (con aliquota al 21%, o al 19% per i canoni concordati) che assorbe le addizionali Irpef, l'imposta di registro e di bollo.

Fonte: Dossier.net