Locazioni di immobili abitativi, rebus opzione per i contratti in corso

Il Decreto Sviluppo non contiene un regime «transitorio» per i contratti di locazione in essere al 26 giugno 2012

All’indomani dell’entrata in vigore delle disposizioni dell’art. 9 del DL 22 giugno 2012, n. 83, in vigore dal 26 giugno stesso, per le imprese del settore immobiliare torna la possibilità di applicare l’IVA sulle locazioni e cessioni di immobili abitativi (per quelli strumentali, di fatto, tale imponibilità già sussisteva anche prima delle modifiche in questione), con buona pace della detrazione dell’IVA sugli acquisti.

Come abbiamo già avuto modo di evidenziare in un precedente intervento (si veda “Per gli immobili abitativi imponibilità IVA estesa” del 27 giugno 2012), l’art. 9 del DL n. 83/2012 riscrive completamente l’art. 10, n. 8), 8-bis) e 8-ter) del DPR n. 633/72, disponendo un’applicazione generalizzata dell’IVA sulle locazioni e cessioni di immobili abitativi, nonché per quelli strumentali, sia pure spesso condizionata dall’esercizio di un’opzione. In tale intervento, tuttavia, si intende focalizzare l’attenzione su una questione di immediata “urgenza”, ossia il trattamento ai fini IVA delle locazioni, soprattutto di immobili abitativi, in corso alla data di entrata in vigore del DL n. 83/2012. Tali contratti, aventi ad oggetto immobili abitativi, alla luce del quadro normativo esistente dal 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del DL n. 223/06), sono soggetti al regime di esenzione IVA (salvo l’edilizia convenzionata e il cosiddetto “housing” sociale) anche se posti in essere dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato l’immobile, e a prescindere dall’intervallo temporale decorrente tra la data di fine lavori e quella di stipula del contratto di locazione.

Ora, a seguito delle modifiche apportate dall’art. 9 del DL n. 83/2012 sono soggette ad IVA, previa opzione da parte del locatore da esprimersi nel relativo contratto, le seguenti locazioni:

- fabbricati abitativi costruiti o ristrutturati (interventi di cui all’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), del DPR 380/2001) dalle imprese, anche tramite appalto;

- fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali (di cui al DM 22 aprile 2008), a prescindere dal soggetto locatore (impresa);

- fabbricati strumentali, e anche in tal caso a prescindere dalla tipologia di impresa locatrice.

Ciò che è opportuno ribadire è la necessità di effettuare in tutti i casi descritti l’opzione per l’imponibilità ad IVA nel relativo contratto, anche per quanto riguarda gli immobili strumentali. In tale contesto, come detto, si pone la questione della possibilità di assoggettare ad IVA i canoni fatturati a decorrere dal 26 giugno (data di entrata in vigore del DL n. 83/2012) per i contratti in essere alla predetta data. Il tema assume una rilevanza decisiva per le imprese di costruzione, per le quali il passaggio dall’esenzione all’imponibilità IVA determinerebbe un “salvataggio” della detrazione dell’IVA, in quanto il volume di operazioni imponibili (effettuate, ai sensi dell’art. 6 del DPR 633/72, dal 26 giugno 2012) porterebbe ad un miglior pro rata di detrazione già per l’anno 2012. Sul punto, tuttavia, nessuna disposizione del DL 83/2012 contiene una sorta di regime “transitorio” per i contratti di locazione in essere al 26 giugno 2012: si pone quindi il problema se tale opzione possa essere esercitata anche in relazione ai contratti in questione.

L’impresa subentrante potrebbe esercitare l’opzione all’atto del subentro

In passato, l’Agenzia, con la risoluzione n. 2 del 4 gennaio 2008, ebbe modo di precisare che, in caso di subentro in un contratto di locazione già esistente, l’impresa subentrante, che ovviamente non aveva potuto eseguire l’opzione in sede di registrazione del contratto, può effettuarla all’atto del subentro inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno all’Agenzia delle Entrate. Ora, auspicando un pronto intervento da parte dell’Agenzia, la soluzione indicata nel citato documento di prassi sembrerebbe percorribile anche nel caso di specie, sulla considerazione che si tratta di fattispecie in cui oggettivamente l’opzione non era esercitabile all’atto della sottoscrizione del contratto. Una sorta di favor rei, in considerazione della sopravvenuta disposizione normativa che ha introdotto un regime più favorevole (in termini di detrazione dell’IVA) per le imprese di costruzione immobiliare.

Fonte: Eutekne autori Sandro CERATO e Paolo MENEGHETTI