Cedolare secca, «conferma» dell’opzione per il 2012 con ravvedimento

Pur in assenza di chiarimenti, in base a quanto previsto per la mancata registrazione del contratto, pare possibile presentare in ritardo il modello 69

In relazione ai contratti di locazione che erano già stati registrati o prorogati al 7 aprile 2012, per i quali il locatore abbia deciso di optare per la cedolare secca, il regime sostitutivo, per i redditi 2011, viene applicato direttamente in sede di dichiarazione dei redditi 2011. Ove il locatore intenda optare per la cedolare secca anche sull’annualità 2012 e sulle successive, è necessario che egli “confermi” l’opzione, entro i termini previsti per il versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità che decorre dal 2012, presentando il modello 69 (si veda “Cedolare secca da «confermare» nel 2012” del 20 gennaio 2012). Non è raro, dunque, che il locatore debba, prima, procedere a manifestare l’opzione per il 2012 e, solo dopo, optare per la cedolare secca per i redditi 2011.

Si pensi, ad esempio, ad un contratto con decorrenza 1° marzo 2010, registrato a suo tempo, per il quale il locatore abbia deciso di optare per la cedolare secca per tutta la durata del contratto. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella circ. 26/2012, egli potrà manifestare l’opzione, in UNICO 2012, per i seguenti periodi: 1° gennaio 2011-28 febbraio 2011 (l’annualità contrattuale che scade nel 2011) e/o 1° febbraio 2011-29 febbraio 2012 (l’intera annualità contrattuale che decorre dal 2011). Tuttavia, perché l’opzione esplichi efficacia anche per l’annualità che decorre dal 2012 (1° marzo 2012-28 febbraio 2013) e per le successive, è necessario che il locatore, entro il 1° aprile 2012 (termine per il pagamento dell’imposta di registro), presenti il modello 69 e “confermi” l’opzione (come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circ. n. 20/2012, non è, però, necessario inviare nuovamente la raccomandata al conduttore).

Pertanto, è chiaro che, in tal caso, il contribuente dovrà: per prima cosa, presentare il modello 69 per la “conferma” del regime sostitutivo (per il 2012 e per gli anni successivi); solo successivamente, in sede di presentazione del modello UNICO 2012, manifestare la scelta del regime sostitutivo per il 2011 (tuttavia, in relazione a tale annualità, il contribuente dovrebbe aver già pagato gli acconti).

Questo particolare regime – e l’inversione cronologica degli adempimenti che ne deriva – possono far sì che ai contribuenti “sfugga” il termine per la conferma del regime opzionale. Come rimediare? In proposito non sono stati forniti chiarimenti ufficiali. Si ricorda, tuttavia, che, nella circ. n. 26/2011, § 9.1, l’Agenzia ha riconosciuto la possibilità, per il contribuente, di sanare la mancata registrazione del contratto di locazione con opzione per la cedolare secca, mediante l’istituto del ravvedimento operoso, purché ne ricorrano le condizioni, pagando le sanzioni (ridotte) parametrate all’imposta che sarebbe stata dovuta (relativamente all’intera durata del contratto) ove non si fosse optato per la cedolare secca.

Pertanto, se l’Agenzia consente il ricorso al ravvedimento operoso per sanare l’omessa registrazione del contratto di locazione e consente, in tale sede, di optare (in ritardo) per la cedolare secca, si dovrebbe concludere che, a maggior ragione, sia possibile “confermare” l’opzione per la cedolare secca per l’annualità decorrente dal 2012 e per le successive, anche oltre la scadenza del termine per il pagamento dell’imposta relativa all’annualità 2012, applicando i termini per il ravvedimento operoso (e quindi, da ultimo, entro il 1° ottobre 2012). In tal caso, peraltro, atteso che l’adempimento omesso è costituito dal mancato pagamento dell’imposta di registro per l’annualità in corso, la sanzione ridotta dovrebbe essere parametrata sull’imposta di registro dovuta per la sola annualità in corso.

D’altro canto, si potrebbe anche ipotizzare l’applicazione, in tal caso, della speciale “sanatoria” prevista dall’art. 2, comma 1 del DL 16/2012, che consente di sanare la mancata preventiva comunicazione o il mancato espletamento di adempimenti cui sia subordinata “la fruizione di benefici di natura fiscale o l’accesso a regimi fiscali opzionali”, con il pagamento della sanzione di 258 euro. Tuttavia, tale norma non pare calzante per la situazione che si descrive, in quanto non si tratta di “accesso” al regime opzionale, bensì di confermare un’opzione già applicata.

In conclusione, si ritiene che la prima soluzione prospettata (presentazione tardiva del modello 69 applicando le sanzioni del ravvedimento operoso) sia la più rigorosa dal punto di vista normativo. Ciò nonostante, l’atteggiamento “non rigido” assunto dall’Amministrazione finanziaria sull’opzione per la cedolare potrebbe persino suggerire che la tardiva conferma possa essere accettata dagli uffici senza applicare sanzioni. Infatti, secondo la circ. 20/2012, per i contratti in corso al 7 aprile 2011, è possibile “rimediare” al mancato invio preventivo della raccomandata al conduttore fino al termine per la presentazione di UNICO 2012 (1° ottobre 2012). Ma se l’Agenzia consente ai contribuenti di “ritardare” fino al 1° ottobre 2012 l’invio della raccomandata (il cui invio “preventivo” è espressamente richiesto dalla norma), si potrebbe pensare che il ritardo possa essere tollerato anche in relazione alla conferma dell’opzione per il 2012.

Fonte: Eutekne autore Anita MAURO