Contratti in corso, incerta l'opzione Iva

Le imprese di costruzione possono usufruire di un regime Iva più favorevole ma, per quelle che intendono locare gli immobili invenduti, mancano le norme transitorie. Infatti, l'articolo 9 del Dl 83/2012 ha riscritto le norme contenute nei punti 8, 8 bis ed 8 ter dell'articolo 10 Dpr 633/1972 prevedendo la facoltà di optare per l'applicazione dell'Iva in luogo del regime naturale dell'esenzione, con indubbi benefici in ordine alla detrazione dell'Iva sugli acquisti, disapplicazione del pro-rata in primis.
Per quel che riguarda le cessioni si tratta di modifiche che non presentano problemi in ordine alla decorrenza. Infatti la principale novità consiste nella facoltà di applicare l'imposta sulle cessioni di fabbricati abitativi anche successivamente al quinto anno dalla ultimazione da parte delle imprese di costruzione o di ripristino. L'Iva può essere applicata qualora nel relativo atto venga manifestata l'opzione. Può accadere che per le cessioni di immobili ultimati da oltre il quinquennio siano stati percepiti acconti in data anteriore al 26 giugno e quindi in esenzione da Iva; ovviamente in caso di opzione l'imposta sarà applicata soltanto sul saldo ed in sede di registrazione sarà dovuta anche l'imposta di registro sull'ammontare degli acconti. In caso di opzione l'altra novità riguarda l'applicazione del reverse charge qualora ovviamente l'acquirente sia un soggetto passivo e l'acquisto rientri nella sfera dell'impresa (ad esempio una immobiliare di gestione). In questa fattispecie l'imposta sarà applicata dalla impresa acquirente la quale dovrà indicarla anche a debito e versarla all'Erario in quanto generalmente l'Iva non è detraibile; l'unica eccezione riguarda le immobiliari di gestione le quali possono detrarla con il meccanismo del pro rata se la abitazione è destinata alla locazione unitamente ad altri immobili le cui locazioni sono imponibili.

Non si dovrebbe presentare il caso in cui l'abitazione ultimata da oltre un quinquennio, sia gestita in contabilità separata in quanto tale facoltà è stata introdotta dal 24 gennaio 2012 dal Dl 1/2012 e quindi tecnicamente non esercitabile tenuto conto che si tratta di una opzione che deve decorrere dall'inizio dell'anno. Ad ogni buon conto l'opzione per la applicazione dell'Iva potrebbe essere esercitata anche se la abitazione ultra quinquennale sia stata trasferita alla contabilità separata. Per i fabbricati strumentali l'opzione per la applicazione dell'Iva era già prevista anche in passato anche da parte delle imprese non costruttrici; la novità consiste nella non obbligatorietà della applicazione dell'imposta in caso di cessione a privati o a soggetti che effettuano operazioni esenti in misura superiore al 75 per cento. Quindi anche in presenza di questa tipologia di acquirenti se l'impresa cedente intende applicare l'Iva deve esercitare l'opzione nell'atto di vendita. Qualora l'acquirente non sia un privato si deve applicare l'inversione contabile (articolo 17, comma 6, del Dpr 633/72).Rimane l'obbligo di applicare l'imposta nei modi ordinari in caso di cessione del fabbricato strumentale da parte della impresa costruttrice entro cinque anni (e non più quattro) dalla ultimazione.

Per quel che attiene le locazioni, la principale novità riguarda la facoltà di assoggettare a Iva i canoni di locazione dei fabbricati abitativi da parte delle imprese di costruzione o di ripristino esercitando l'opzione nel relativo atto; è già stato segnalato il problema dei contratti in corso per i quali l'opzione non può che essere esercitata mediante comunicazione con lettera raccomandata alla agenzia delle Entrate (risoluzione n. 2/E/2008). In questo caso occorre anche coordinare la nuova ipotesi di applicazione dell'Iva con l'imposta di registro che di conseguenza non è più dovuta, pur dovendosi stipulare il contratto allo scopo di esercitare l'opzione. Per le locazioni non si applica mai l'inversione contabile. Nella fattispecie si puo' presentare il caso dell'impresa costruttrice che abbia separato la attività della locazione da quella di costruzione ex articolo 36 decreto Iva. A questo punto l'impresa ha già proceduto alla rettifica della detrazione per la abitazione destinata alla locazione esente e l'opzione per la applicazione del l'Iva potrebbe consentire il recupero di qualche decimo di Iva assolta sulla abitazione e successivamente riversata all'Erario in sede di rettifica.

Le operazioni per il settore immobiliare

01|CESSIONI 

L'articolo 9 del Dl 83/2012 ha riscritto le norme contenute nei punti 8, 8 bis ed 8 ter dell'articolo 10 Dpr 633/1972 prevedendo la facoltà di optare per l'applicazione dell'Iva in luogo del regime naturale dell'esenzione, con indubbi benefici in ordine alla detrazione dell'Iva sugli acquisti. La principale novità per gli operatori consiste nella facoltà di applicare l'imposta sulle cessioni di fabbricati abitativi anche successivamente al quinto anno dalla ultimazione da parte delle imprese di costruzione o di ripristino. L'Iva può essere applicata dal construttore qualora nel relativo atto venga manifestata l'opzione.

02 | LOCAZIONI

Per quel che riguarda le locazioni, la principale novità riguarda la facoltà di assoggettare a Iva i canoni di locazione dei fabbricati abitativi da parte delle imprese di costruzione o di ripristino esercitando l'opzione nel relativo atto. È già stato segnalato il problema dei contratti in corso per i quali l'opzione non può che essere esercitata mediante comunicazione con lettera raccomandata alla agenzia delle Entrate (risoluzione n. 2/E/2008). In questo caso occorre anche coordinare la nuova ipotesi di applicazione dell'Iva con l'imposta di registro che di conseguenza non è più dovuta.

03 | RIVALUTAZIONI

La rivalutazione prevista dall'articolo 1, comma 474, della legge n. 266/2005 prevedeva una ipotesi di decadenza degli effetti fiscali, in caso di mancata utilizzazione a scopi edificatori entro il quinquennio successivo, termine decorso il 31 dicembre 2010. A fronte della crisi del settore edilizio e delle più generali difficoltà delle imprese, il legislatore è intervenuto differendo il termine da 5 a 10 anni: il problema è che la proroga è giunta solo con il Dl n. 216/2011, quando il termine era già scaduto da un anno, durante il quale le imprese hanno dovuto fare i conti con l'intervenuta decadenza, con non poche difficoltà gestionali.

Fonte: Il sole 24 ore autore Gian Paolo Tosoni