Decreto Crescita e immobiliari di gestione

L'articolo 9 del D.L. 83/2012, c.d. Decreto Crescita, ha riscritto le norme contenute nei punti 8, 8 bis ed 8 ter dell'articolo 10 D.P.R. 633/1972, prevedendo la facoltà di optare per l'applicazione dell'Iva in luogo del regime naturale di esenzione, con benefici enormi in termini di detrazione dell'Iva sugli acquisti e possibilità di disapplicazione del pro-rata. 
Se le imprese di costruzione possono usufruire di un regime Iva agevolato, dunque, per quelle che intendono locare gli immobili invenduti mancano ancora le norme transitorie. 

Cessioni – Le modifiche apportate dal Decreto Crescita non presentano problemi in ordine alla decorrenza: esse hanno la facoltà di applicare l'imposta sulle cessioni di fabbricati abitativi anche successivamente al quinto anno dalla ultimazione da parte delle imprese di costruzione o di ripristino. L'Iva può essere applicata se nel relativo atto viene manifestata l'opzione. 

Può accadere che siano stati percepiti acconti in data anteriore al 26 giugno per le cessioni di immobili ultimati da oltre il quinquennio, quindi in regime di esenzione da Iva; in caso di opzione ovviamente l'imposta sarà applicata soltanto sul saldo e in sede di registrazione sarà dovuta anche l'imposta di registro sull'ammontare degli acconti. 

Reverse charge - In caso di opzione l'altra novità riguarda l'applicazione del reverse charge, se l'acquirente è un soggetto passivo e l'acquisto rientra nella sfera dell'impresa (si pensi a un’immobiliare di gestione). In questo caso l'imposta sarà applicata dalla impresa acquirente, la quale dovrà annotarla nel registro Iva acquisti e vendite e versarla all'Erario in quanto generalmente l'Iva non è detraibile; l'unica eccezione riguarda le immobiliari di gestione le quali possono detrarla con il meccanismo del pro-rata se l’abitazione è destinata alla locazione unitamente ad altri immobili le cui locazioni sono imponibili. 

Contabilità separata - L'opzione per l’applicazione dell'Iva potrebbe essere esercitata anche se l’abitazione ultraquinquennale sia stata trasferita alla contabilità separata, anche se i casi non dovrebbero presentarsi a oggi, dato che tale facoltà è stata introdotta dal 24 gennaio 2012 dal D.L. 1/2012 e quindi tecnicamente non esercitabile. 

Per i fabbricati strumentali l'opzione per la applicazione dell'Iva era già prevista in passato anche da parte delle imprese non costruttrici; la novità consiste nella non obbligatorietà dell’applicazione dell'imposta in caso di cessione a privati o a soggetti che effettuano operazioni esenti in misura superiore al 75%. 

Quindi anche in presenza di questa tipologia di acquirenti se l'impresa cedente intende applicare l'Iva deve esercitare l'opzione nell'atto di vendita. Qualora l'acquirente non sia un privato si deve applicare l'inversione contabile (articolo 17, co. 6, del DPR 633/72). Rimane l'obbligo di applicare l'imposta nei modi ordinari in caso di cessione del fabbricato strumentale da parte della impresa costruttrice entro cinque anni (e non più quattro) dall’ultimazione. 

Locazioni - La principale novità riguarda la facoltà di assoggettare a Iva i canoni di locazione dei fabbricati abitativi da parte delle imprese di costruzione o di ripristino, esercitando l'opzione nel relativo atto. 

Nel caso dei contratti in corso per i quali l'opzione non può che essere esercitata mediante comunicazione con lettera raccomandata all’Agenzia delle Entrate (cfr. risoluzione n. 2/E/2008), occorre anche coordinare la nuova ipotesi di applicazione dell'Iva con l'imposta di registro che di conseguenza non è più dovuta, pur dovendosi stipulare il contratto allo scopo di esercitare l'opzione. 

L'inversione contabile non è mai applicabile per le locazioni, ma si può presentare il caso dell'impresa costruttrice che abbia separato la attività della locazione da quella di costruzione, ai sensi dell’articolo 36 del D.P.R. 633/72. A questo punto l'impresa ha già proceduto alla rettifica della detrazione per l’abitazione destinata alla locazione esente e l'opzione per l’applicazione dell'Iva potrebbe consentire il recupero di qualche decimo di Iva assolta sull’abitazione e successivamente riversata all'Erario in sede di rettifica. 

Per le immobiliari di gestione l’Iva è un costo - Le imprese di costruzione, che affittano le abitazioni invendute, possono evitare la perdita della detrazione assoggettando ad Iva i canoni di locazione grazie al D.L. 83/2012. 

Anche se non sarà semplice addebitare l'imposta del 10% sul canone agli inquilini, per i quali il 10% è un costo, ma anche riducendo l'affitto e scorporando l'imposta può essere conveniente; questo in particolare per le piccole imprese che avendo un modesto volume d'affari subiscono una percentuale di indetraibilità elevata anche con ricavi esenti di poco conto. 

Le immobiliari di gestione, cioè le imprese che acquistano fabbricati abitativi finiti da destinare alla locazione o alla rivendita rimangono invece penalizzate. 

In questi casi i canoni di locazione sono esenti da Iva con la conseguente perdita del diritto alla detrazione. Anche un’impresa costruttrice che ritira in permuta un’abitazione finita non può detrarre l'Iva e la locazione di tale abitazione è comunque esente da imposta. 

Le immobiliari di gestione o di rivendita devono, dunque, considerare come un costo l'Iva assolta sull'acquisto delle abitazioni. C'è l'eccezione delle imprese che locano sia abitazioni che fabbricati strumentali le quali possono detrarre l'imposta in base al pro-rata, ma non si tratta di una detrazione piena e destinata ad annullarsi nel tempo a causa della rettifica.

Autore: Redazione Fiscal Focus