Decreto crescita: novità Iva in edilizia

Si potrà sempre applicare l’Iva per la cessione e la locazione di fabbricati costruiti o ristrutturati
Novità in edilizia - Il decreto sulla crescita n. 83/2012, attraverso la modifica dell’articolo 9 riguardo al regime Iva delle operazioni sugli immobili, elimina definitivamente l’impianto della manovra Visco-Bersani del 2006 ripristinando per le imprese costruttrici la possibilità di applicare l’Iva (su opzione) connessa sia sulle vendite che sulle locazioni di fabbricati. Quando le cessioni sono imponibili a seguito di opzione, se il cessionario è un soggetto passivo, si applica il meccanismo dell’inversione contabile. 

La vendita - Sono imponibili, come già in precedenza, le cessioni di fabbricati abitativi effettuate, entro cinque anni dalla fine dei lavori, dalle imprese costruttrici o che hanno eseguito interventi di ristrutturazione di cui all'art. 3, lett. c), d) ed f), del D.P.R. n. 380/2001. Con il D.L. 83/2012 sono anche imponibili le cessioni effettuate dalle stesse imprese successivamente ai cinque anni, potendo il cedente applicare l'imposta nella vendita. Viene reintrodotta anche la possibilità di applicare l'imposta, (per opzione), anche alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008. 

Alloggio sociale - L’alloggio sociale viene definito dall’articolo 1 del decreto del 22 aprile 2008, come l'unità immobiliare adibita a uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. Rientrano in tale definizione anche gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni e anche alla proprietà. 

La locazione - Le imprese possono (sempre per opzione) scegliere di applicare l'Iva anche per le locazioni dei fabbricati abitativi che le stesse imprese hanno costruito o ristrutturato. La stessa facoltà viene prevista per le locazioni di alloggi sociali come sopra definiti, in tal caso la locazione è soggetta all'aliquota del 10%. 

Fabbricati strumentali per natura - Le cessioni di fabbricati strumentali per natura (classificati nelle categorie catastali B, C, D, E, e A/10) poste in essere, entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito interventi di ristrutturazione, sono obbligatoriamente imponibili. In merito le disposizione del D.L. 83/2012 prevedono l'elevazione da quattro a cinque anni del periodo entro il quale la cessione è imponibile per obbligo. Al di fuori della suddetta ipotesi, le cessioni di fabbricati strumentali per natura sono esenti dall'Iva, salvo che il cedente opti per il regime di imponibilità. Per quanto riguarda la locazione di fabbricati strumentali per natura, non viene prevista l’imponibilità obbligatoria. Vi è quindi una totale discrezione del locatore che può scegliere per l’esenzione oppure per l'imponibilità.

Autore: Redazione Fiscal Focus