Imponibilità IVA anche per le cessioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali

La L. 134/2012, di conversione del Decreto «crescita e sviluppo», ha ampliato l’ambito di applicazione dell’imposta sugli immobili abitativi

La L. n. 7 agosto 2012, n. 134, di conversione DL n. 83/2012 (Decreto “crescita e sviluppo”), pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 171 della Gazzetta Ufficiale n. 187 dell’11 agosto e in vigore dal 12 agosto 2012, ha confermato le novità introdotte dall’art. 9 del predetto decreto in materia di locazioni e di cessioni di immobili, ampliando l’ambito di applicazione dell’IVA per le cessioni di fabbricati abitativi.

Infatti, in sede di conversione, l’art. 9, comma 1, lett. a) del DL n. 83/2012, che ha riscritto l’art. 10, comma 1, n. 8-bis del DPR n. 633/1972, è stato integrato prevedendo un’altra deroga alla regola dell’esenzione da IVA prevista, in via generale, per le richiamate cessioni, deroga riferita alle “cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione”.

Come rilevabile, tale nuova deroga opera in via facoltativa – ossia, solo nel caso di esercizio dell’opzione per l’imponibilità IVA da parte del cedente, da esprimere nell’atto di trasferimento (compravendita, permuta, conferimento e altri negozi traslativi) dell’immobile abitativo destinato ad alloggio sociale – ed è, di fatto, indirizzata ai soggetti passivi IVA che non possono fregiarsi dello status di “impresa costruttrice” del bene, né di impresa che abbia attuato su di esso interventi di recupero “pesante” di cui all’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al DPR n. 380/2001 (restauro/risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia – anche mediante demolizione con fedele ricostruzione consistente nel rispetto sia della volumetria che della sagoma preesistenti – o ristrutturazione urbanistica), in proprio o tramite imprese appaltatrici terze.

Infatti, per le cessioni di fabbricati abitativi o di loro porzioni (da individuarsi in base all’appartenenza al gruppo catastale “A”, esclusa la categoria A/10, che identifica gli uffici e gli studi privati, ma comprese le abitazioni qualificabili “di lusso” ai sensi del DM 2 agosto 1969), di qualsiasi tipo (compresi gli “alloggi sociali”), se poste in essere da “imprese costruttrici” e “imprese attuatrici di recupero pesanti”, già operavano le norme introdotte dall’art. 9 del DL n. 83/2012, che prevedevano rispettivamente:

- l’obbligo di assoggettare la cessione al regime di imponibilità IVA se effettuata entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero;

- la facoltà di assoggettare la cessione al regime di imponibilità IVA anche successivamente al decorso del suddetto quinquennio “nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione”.

La deroga al regime di esenzione opera in via facoltativa

Le tre fattispecie sopra esposte esauriscono il novero delle deroghe al regime di esenzione IVA per le cessioni di unità immobiliari abitative.

È importante ricordare, per il suo contenuto innovativo, che, ai sensi della nuova lett. a-bis) dell’art. 17, sesto comma, del DPR n. 633/72 (come sostituita dell’art. 9, lett. b) del DL n. 83/2012), il regime dell’inversione contabile (“reverse charge”) deve essere applicato in via obbligatoria “alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell’articolo 10 per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione”.

Tali ipotesi (che possono riguardare non solo i fabbricati abitativi, ma anche quelli strumentali nel caso in cui il cedente, al di fuori dei casi di assoggettamento obbligatorio a IVA, abbia espressamente manifestato in atto l’opzione per l’imposizione) naturalmente presuppongono la circostanza che entrambe le parti della cessione siano soggetti passivi IVA: fra esse rientrano, a partire dal giorno successivo alla pubblicazione della legge di conversione nella Gazzetta Ufficiale (e, quindi, a partire dal 12 agosto 2012), anche le cessioni di alloggi sociali oggetto della modifica introdotta al decreto in sede di conversione.

Fonte: Eutekne autore Stefano BARUZZI