Iva: le modifiche al regime di esenzione in edilizia del Decreto Crescita

Dietro-front per l’Iva in edilizia: non appena il D.L. 83/2012 (c.d. Decreto Crescita) verrà convertito in legge, l’art. 9 in esso contenuto andrà a riscrivere i punti 8, 8 bis e 8 ter dell’art. 10 del Decreto Iva (D.P.R. 633/72).

La situazione in tema di Iva nel settore immobiliare, che si avrà post Decreto Crescita, sarà la stessa che si aveva prima del D.L. 223/2006 (c.d. Decreto Visco-Bersani).

Se fino al 25 giugno 2012 un'impresa che concedeva in locazione un ufficio o un qualsiasi altro fabbricato strumentale a una banca, un dentista o un ordine professionale, applicava l'Iva del 21% sul canone di locazione, dopo le modifiche del D.L. 83/2012 dovrà considerare tali locazioni come operazioni esenti. 

L’esenzione ha conseguenze penalizzanti? - In alcuni casi l'effettuazione di operazioni esenti non genera penalizzazioni per l’impresa locatrice, dal punto di vista della detrazione Iva e della rettifica, ad esempio nel caso in cui l’attività di locazione non sia oggetto della sua attività propria e comunque qualora il fabbricato sia stato acquisito da oltre dieci anni. Vi sono però casi in cui il locatore è una società immobiliare, dunque il nuovo regime di esenzione è sfavorevole dal punto di vista della detrazione. In tale ultimo caso il locatore ha interesse a continuare ad applicare l'Iva, ma a oggi mancano le disposizioni per esercitare l'opzione. 

Un possibile éscamotage potrebbe essere quello di inviare tramite raccomandata una comunicazione all'Agenzia delle Entrate (Risoluzione n. 2/E/2008), comunicando l’opzione, ma è auspicabile una conferma ufficiale in tal senso. 

Regime pre e post Decreto Crescita - La locazione di fabbricati strumentali nei confronti di soggetti passivi d'imposta che svolgono in via prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale pari o inferiore al 25%, nonché la locazione effettuata nei confronti di cessionari che non agiscono nell'esercizio di impresa arti o professioni fino al 25 giugno 2012 erano soggette a Iva senza possibilità di diversa alternativa. 

L'applicazione dell'Iva è prevista con opzione anche per le locazioni di fabbricati abitativi, solo se effettuate da imprese costruttrici, ma in tal caso essendo l’esenzione il regime naturale Iva, se il locatore continua a emettere fattura esente non commette errori. Anche per i fabbricati abitativi, tuttavia, sarebbe opportuno che venisse regolamentata la facoltà dell'opzione per l'applicazione dell'Iva del 10% sui canoni, per evitare le penalizzazioni per i locatori dell'esenzione da Iva. 

La decorrenza delle nuove regole – Altra questione da affrontare è quella relativa alla decorrenza delle nuove disposizioni. Trattandosi di norme pro-contribuente, non ha senso rifarsi allo Statuto del Contribuente (art. 3, co. 1 della L. 212/2000), secondo il quale le modifiche alle disposizioni sui tributi periodici devono applicarsi solo dal periodo d'imposta successivo a quello in corso all'entrata in vigore delle disposizioni, ossia dal 2013. 

La decorrenza delle disposizioni contenute nel D.L. 83/2012 avrà effetto non prima di 60 giorni dalla data della loro entrata in vigore. 

Nell’iter di conversione in legge, si auspica che vengano introdotte disposizioni specifiche per la transizione dal regime di esenzione (naturale) a quello di imponibilità da parte di coloro che concedono in locazione fabbricati strumentali a privati o a soggetti che detraggono l’imposta in percentuale pari o inferiore al 25% o da parte di società costruttrici che concedono in locazione fabbricati abitativi.

Autore: Redazione Fiscal Focus