Esenzione Iva e immobili estromessi
Il D.L. 83/2012, convertito in L. 134/2012, ha riformulato l'art. 10, co. 1 numeri 8-bis) e 8-ter) del D.P.R. n. 633/72, il quale prevede, dal 26 giugno 2012, l'applicazione naturale dell'Iva per le cessioni effettuate da imprese costruttrici (o ristrutturatrici) nel termine di 5 anni dalla data di ultimazione.
Si può trattare sia di abitazioni che di fabbricati strumentali per natura.
Negli altri casi (quindi anche oltre i 5 anni per le imprese di costruzione), il regime naturale è l'esenzione e si ha la possibilità di optare per l'Iva da parte delle imprese di costruzione o ristrutturazione di fabbricati abitativi e per la cessione di fabbricati strumentali per natura effettuate da costruttori e non.
L’esenzione anche per l’autoconsumo e l’assegnazione - L'esenzione Iva si applica anche in sede di autoconsumo o assegnazione ai soci. Anche per i fabbricati strumentali per natura si prescinde dalla natura del soggetto a cui è destinato l'immobile.
Il c.d. Decreto Crescita ha, infatti, riscritto in modo sostanziale la disciplina Iva per gli immobili di imprese e professionisti, con l’effetto di aver ridotto l’onere che comportava normalmente l'autoconsumo, al momento della cessazione dell'attività.
Dopo le modifiche apportate dal menzionato decreto, dal 26 giugno 2012 per le cessioni, eccetto il caso degli immobili costruiti o ripristinati, il regime naturale è quello dell'esenzione (con possibilità di optare per l’imponibilità), a prescindere dalle caratteristiche del cessionario e anche per fabbricati strumentali per natura (uffici, negozi o capannoni). A seguito della soppressione del regime di imponibilità obbligatoria, il regime previsto per le cessioni trova ora applicazione anche nelle situazioni di autoconsumo o assegnazione ai soci.
Secondo l'art. 2, co. 2, n. 5 e n. 6 del D.P.R. 633/72, le estromissioni sono considerate operazioni assimilate alle cessioni e la scelta dei contribuenti sarà quella di applicare il regime naturale (l'esenzione) evitando così un pesante carico di imposta che spesso è stato di ostacolo alla tempestiva chiusura della partita Iva in sede liquidatoria.
Il 21% del valore attribuito all'immobile è il risparmio di cui gode sicuramente il contribuente rispetto alla situazione previgente.
Tuttavia, non sempre le destinazioni a finalità estranee sono rilevanti ai fini Iva: si pensi al caso in cui il bene oggetto di estromissione non abbia consentito la detrazione dell'Iva al momento dell’acquisto, in quanto operato da un soggetto che non era soggetto passivo. Un esempio sono gli immobili acquistati da privato, gli apporti dell'imprenditore nonché gli acquisti ante 1973, tanto per l'autoconsumo quanto per l'assegnazione.
Lo stesso vale nel caso di successivi interventi di trasformazione e ampliamenti degli immobili, sempreché l'ampliamento non integri la realizzazione di una nuova unità immobiliare.
Se l'estromissione in esenzione riguarda un bene ammortizzabile oppure rappresenta un'operazione esente occasionale, il pro-rata non scatta e nemmeno le operazioni esenti ex articolo 10, comma 27-quinquies, non influenzano il pro-rata, ma tale ipotesi non trova applicazione nel caso di beni acquistati da privati.
Il valore dell'autoconsumo - Non è ancora chiara, invece, la posizione dell’Agenzia in merito alla corretta interpretazione delle nuove disposizioni riguardanti la determinazione della base imponibile per le operazioni prive di corrispettivo che dal 27 settembre 2009 fanno riferimento al prezzo di acquisto o, in mancanza, al prezzo di costo determinato al momento dell'operazione e non più al classico valore normale (che rimane ancora il riferimento ai fini delle imposte dirette).
Occorre, infatti, considerare nel momento in cui si vuole operare un’estromissione, le conseguenze anche ai fini dell'imposizione diretta, dato che si determina una plusvalenza quantificata col valore normale, oltre agli effetti in campo Iva (pro-rata, rettifica della detrazione, quantificazione dell'autoconsumo).
Rettifica della detrazione - Per l'autoconsumo di un bene acquistato presso un soggetto privato che è stato oggetto, in un momento successivo all'acquisto, di lavori per i quali l'Iva è stata detratta, è previsto l'assoggettamento a Iva, ma limitatamente agli elementi (incorporati nel bene perdendo le proprie caratteristiche distintive fisiche ed economiche) che hanno consentito la detrazione e che abbiano prodotto un incremento duraturo del valore del bene, non completamente consumato al momento del prelievo.
Tale assoggettamento va eseguito con la tecnica della rettifica della detrazione, ai sensi dell’art. 19-bis 2, co. 1 e 2, come emerge dalla prassi dell'Agenzia. E’ possibile che l'obbligo di rettifica scatti anche nelle ipotesi di estromissioni esenti, nel limite dei decimi mancanti al compimento del decennio dall'acquisto o ultimazione, ma un chiarimento dell’Agenzia in tal senso è auspicabile.
Autore: Redazione Fiscal Focus
Si può trattare sia di abitazioni che di fabbricati strumentali per natura.
Negli altri casi (quindi anche oltre i 5 anni per le imprese di costruzione), il regime naturale è l'esenzione e si ha la possibilità di optare per l'Iva da parte delle imprese di costruzione o ristrutturazione di fabbricati abitativi e per la cessione di fabbricati strumentali per natura effettuate da costruttori e non.
L’esenzione anche per l’autoconsumo e l’assegnazione - L'esenzione Iva si applica anche in sede di autoconsumo o assegnazione ai soci. Anche per i fabbricati strumentali per natura si prescinde dalla natura del soggetto a cui è destinato l'immobile.
Il c.d. Decreto Crescita ha, infatti, riscritto in modo sostanziale la disciplina Iva per gli immobili di imprese e professionisti, con l’effetto di aver ridotto l’onere che comportava normalmente l'autoconsumo, al momento della cessazione dell'attività.
Dopo le modifiche apportate dal menzionato decreto, dal 26 giugno 2012 per le cessioni, eccetto il caso degli immobili costruiti o ripristinati, il regime naturale è quello dell'esenzione (con possibilità di optare per l’imponibilità), a prescindere dalle caratteristiche del cessionario e anche per fabbricati strumentali per natura (uffici, negozi o capannoni). A seguito della soppressione del regime di imponibilità obbligatoria, il regime previsto per le cessioni trova ora applicazione anche nelle situazioni di autoconsumo o assegnazione ai soci.
Secondo l'art. 2, co. 2, n. 5 e n. 6 del D.P.R. 633/72, le estromissioni sono considerate operazioni assimilate alle cessioni e la scelta dei contribuenti sarà quella di applicare il regime naturale (l'esenzione) evitando così un pesante carico di imposta che spesso è stato di ostacolo alla tempestiva chiusura della partita Iva in sede liquidatoria.
Il 21% del valore attribuito all'immobile è il risparmio di cui gode sicuramente il contribuente rispetto alla situazione previgente.
Tuttavia, non sempre le destinazioni a finalità estranee sono rilevanti ai fini Iva: si pensi al caso in cui il bene oggetto di estromissione non abbia consentito la detrazione dell'Iva al momento dell’acquisto, in quanto operato da un soggetto che non era soggetto passivo. Un esempio sono gli immobili acquistati da privato, gli apporti dell'imprenditore nonché gli acquisti ante 1973, tanto per l'autoconsumo quanto per l'assegnazione.
Lo stesso vale nel caso di successivi interventi di trasformazione e ampliamenti degli immobili, sempreché l'ampliamento non integri la realizzazione di una nuova unità immobiliare.
Se l'estromissione in esenzione riguarda un bene ammortizzabile oppure rappresenta un'operazione esente occasionale, il pro-rata non scatta e nemmeno le operazioni esenti ex articolo 10, comma 27-quinquies, non influenzano il pro-rata, ma tale ipotesi non trova applicazione nel caso di beni acquistati da privati.
Il valore dell'autoconsumo - Non è ancora chiara, invece, la posizione dell’Agenzia in merito alla corretta interpretazione delle nuove disposizioni riguardanti la determinazione della base imponibile per le operazioni prive di corrispettivo che dal 27 settembre 2009 fanno riferimento al prezzo di acquisto o, in mancanza, al prezzo di costo determinato al momento dell'operazione e non più al classico valore normale (che rimane ancora il riferimento ai fini delle imposte dirette).
Occorre, infatti, considerare nel momento in cui si vuole operare un’estromissione, le conseguenze anche ai fini dell'imposizione diretta, dato che si determina una plusvalenza quantificata col valore normale, oltre agli effetti in campo Iva (pro-rata, rettifica della detrazione, quantificazione dell'autoconsumo).
Rettifica della detrazione - Per l'autoconsumo di un bene acquistato presso un soggetto privato che è stato oggetto, in un momento successivo all'acquisto, di lavori per i quali l'Iva è stata detratta, è previsto l'assoggettamento a Iva, ma limitatamente agli elementi (incorporati nel bene perdendo le proprie caratteristiche distintive fisiche ed economiche) che hanno consentito la detrazione e che abbiano prodotto un incremento duraturo del valore del bene, non completamente consumato al momento del prelievo.
Tale assoggettamento va eseguito con la tecnica della rettifica della detrazione, ai sensi dell’art. 19-bis 2, co. 1 e 2, come emerge dalla prassi dell'Agenzia. E’ possibile che l'obbligo di rettifica scatti anche nelle ipotesi di estromissioni esenti, nel limite dei decimi mancanti al compimento del decennio dall'acquisto o ultimazione, ma un chiarimento dell’Agenzia in tal senso è auspicabile.
Autore: Redazione Fiscal Focus
Commenti
Posta un commento