Reverse charge sulle cessioni immobiliari con opzione

Con il DL n. 83/2012 è stata riscritta la normativa IVA relativa alle cessioni di immobili, modificando la disciplina del reverse charge
La Direttiva 2006/112/CE, all’articolo 199, individua una serie di operazioni, rientranti in settori dell’economia particolarmente difficili da controllare, con riferimento alle quali gli Stati membri hanno la facoltà, fatto salvo l’obbligo di informare il comitato consultivo di cui all’art. 398 della stessa Direttiva (Comitato IVA), di applicare il meccanismo del “reverse charge”. Tra queste rientrano anche le cessioni di fabbricati, laddove il cedente abbia optato per l’imposizione dell’operazione ai sensi dell’articolo 137 della citata Direttiva comunitaria. Per quanto concerne poi il sistema IVA nazionale, in base a quanto previsto dalla lettera a-bis) dell’articolo 17, primo comma, come sostituita dall’articolo 9, comma 1, lett. b), del DL n. 83/2012, tale meccanismo contabile si applica alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell’articolo 10 del DPR n. 633/1972, per le quali il cedente, nel relativo atto, abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione ad IVA. Tali disposizioni del Decreto IVA sono state, tuttavia, profondamente modificate dallo stesso DL n. 83/2012, per cui il campo di applicazione del reverse charge relativo alle cessioni di immobili si è venuto ancora di più a modificare.

Innanzitutto, il reverse charge, diversamente dal passato, si applica ora anche alle cessioni di fabbricati abitativi per le quali si opta per l’imposizione ad IVA. Per le cessioni di tali fabbricati, l’articolo 10, n. 8-bis), del DPR n. 633/1972 prevede, infatti, l’applicazione di un regime generale di esenzione.

Sono, tuttavia, previste alcune eccezioni per quanto riguarda le cessioni di immobili effettuate dalle imprese costruttrici e dalle imprese che hanno eseguito sugli stessi, anche per mezzo di imprese appaltatrici, interventi di ripristino, laddove l’operazione avvenga entro il termine di 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero edilizio, nonché quelle effettuate, trascorso tale termine, dagli stessi soggetti mediante opzione per l’imposizione (articolo 9, comma 1, lett. a), del DL n. 83/2012).

Ebbene, in sede di conversione (L. n. 134/2012, in vigore dal 12 agosto 2012) è stata poi aggiunta un’ulteriore ipotesi di operazione imponibile per opzione, vale a dire la cessione di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal decreto del Ministro delle Infrastrutture datato 22 aprile 2008.

Pertanto, per quanto concerne i fabbricati abitativi, il meccanismo del reverse charge si applicherà alle seguenti operazioni di cessione di fabbricati abitativi, imponibili a seguito di apposita opzione da parte del cedente, effettuate nei confronti di soggetti passivi IVA:

- cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino trascorso il periodo di cinque anni dall’ultimazione dei lavori;

- cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali.

Con riferimento, poi, ai fabbricati strumentali, cioè ai fabbricati che per le loro caratteristiche tipologiche oggettive non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (cat. Catastale A10, B, C, D ed E), rispetto al passato è stata semplificata la disciplina di applicazione del reverse charge. A seguito delle novità introdotte dall’articolo 9, comma 1, lett. a), del DL n. 83/2012, infatti, per i trasferimenti di fabbricati strumentali è previsto un regime naturale di esenzione da IVA a cui si accompagnano, tuttavia, alcune importanti eccezioni.

Sono, infatti, ora imponibili ad IVA:

- le cessioni effettuate entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi (imponibilità obbligatoria);

- le cessioni effettuate da qualsiasi soggetto IVA, in relazione alle quali viene esercitata l’opzione per l’imposizione (imponibilità per opzione).

Ebbene, il meccanismo del reverse charge si applicherà soltanto a tali ultime operazioni, imponibili a seguito di apposita opzione. Rispetto al passato, quindi, rimane nella sostanza immutata la previsione relativa all’applicazione del meccanismo del reverse charge per quanto concerne le cessioni dei fabbricati strumentali imponibili per opzione, mentre tale meccanismo non si applica più relativamente alle cessioni imponibili per natura, il cui numero si è andato, altresì, riducendo a seguito delle previsioni di cui al DL n. 83/2012. Sino al 25 giugno 2012, infatti, dovevano assoggettarsi al meccanismo del reverse charge anche le cessioni effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d’imposta con diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari o inferiore al 25%, mentre ora queste operazioni sono imponibili solo a seguito di apposita opzione.

Fonte: Eutekne autore Lelio CACCIAPAGLIA e Francesco D'ALFONSO