Il nuovo regime IVA delle locazioni e cessioni di immobili

Il DL 83  ha introdotto radicali modifiche riguardo all`IVA delle operazioni immobiliari, ampliando l`applicabilità dell`IVA nel mercato delle abitazioni.
Ciò consentirà la detrazione dell`imposta assolta sulle spese di acquisto, ristrutturazione, manutenzione, etc., riducendo quindi i costi.
Con l`art. 9 del DL 22.06.2012, n. 83 è stato modificato il regime IVA delle locazioni e  cessioni di immobili. 

Le novità interessano gli enti locali soprattutto sul fronte delle locazioni attive, la cui rilevanza IVA è ormai ufficialmente riconosciuta (vedasi, ex plurimis la ris. dell`Agenzia delle Entrate n. 169 del 1° luglio 2009). 

Il decreto ha riscritto i nn. 8), 8-bis) e 8-ter dell`art. 10 del DPR 633/72, riguardanti il regime di esenzione (e relative deroghe) ed ha poi ritoccato le norme che riguardano l`aliquota ridotta IVA (10%) sulle locazioni di fabbricati abitativi e l`ambito di applicazione dell`inversione contabile nelle compravendite.

Il regime di esenzione delle locazioni riguardanti i fabbricati, senza possibilità di deroga, è ora  previsto unicamente per le unità immobiliari a destinazione abitativa, non catalogabili come alloggi sociali (vedasi di seguito la definizione di legge), poste in essere da soggetti passivi IVA diversi da coloro che hanno realizzato dette unità o che su di esse hanno effettuato gli interventi di cui all`art. 3, c. 1, lett. c), d) ed f) del DPR 380/2001 (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazioni edilizie e urbanistiche).

Tutte le altre locazioni di unità abitative, cioè quelle date dai costruttori o realizzatori degli interventi di recupero, nonché quelle riguardanti alloggi sociali, così come definiti dal decreto interministeriale 22 aprile 2008, possono essere assoggettate ad IVA, previa opzione del locatore in sede contrattuale.

Per gli affitti di fabbricati "strumentali" (uffici, negozi, etc.), la scelta tra esenzione o  imponibilità in sede contrattuale ora è sempre possibile. Infatti è stato abolito l`obbligo  di applicare l`IVA (ordinaria) ove i conduttori siano non soggetti passivi IVA oppure soggetti ma con limitato diritto alla detrazione (inferiore al 25%). In tal modo, sarà ammissibile l`esenzione per le locazioni nei confronti di contraenti che non hanno titolo per detrarre l`IVA.

L`art. 9 del decreto 83 ha portato analoghi cambiamenti alle cessioni di fabbricati.

La vendita di unità immobiliari abitative è con IVA se realizzata dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici entro 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione; oltre il quinto anno dette imprese possono optare con il rogito. Solo le restanti cessioni di abitazioni rimangono sempre nel regime di esenzione.

Per le cessioni degli "strumentali" è sempre ammessa l`imponibilità con opzione, fatti salvi i casi delle vendite nel quinquennio di costruttori e ristrutturatori, sempre imponibili IVA.

Con la conversione del decreto (L. 07.08.2012, n. 134) è stata apportata un`ulteriore modifica: anche le cessioni, da chiunque effettuate, di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, possono essere attratte nel regime d`imponibilità (aliquota 10%) in deroga al "naturale" regime di esenzione. 

La norma incontrerà certamente l`interesse tra gli enti locali che abbiano nel proprio patrimonio immobiliare abitazioni con le predette caratteristiche. Optare per il regime d`imposizione, in epoca di dismissioni, consentirà infatti di mantenersi indenni dalla rettifica della detrazione ex art. 19-bis2 della legge IVA.

Infine, va sottolineato che l`art. 9 in commento, ha cambiato le regole di applicazione del c.d. "reverse charge" delle cessioni immobiliari. La nuova lett. a-bis) dell`art. 17, sesto comma, del DPR 633/72 stabilisce l`inversione contabile (cioè emissione di autofattura e liquidazione dell`imposta a carico dell`acquirente) in tutti i casi di cessioni immobiliari in cui l`IVA sia applicata per opzione, sempreché, ovviamente, chi acquista lo faccia in veste di soggetto passivo IVA.

Fonte: Rato mattino Marco Nocivelli