Immobili strumentali: opportunità di estromissione in tempi di crisi

Alla luce dei recenti cambiamenti normativi, l`autoconsumo dell`immobile utilizzato strumentalmente nell`attività professionale o di impresa risulta essere più conveniente rispetto al passato.

Il D.L. 83/2012, convertito con la Legge 134/2012, è l`ennesima nonché ultima norma in ordine di tempo ad avere modificato la fiscalità indiretta nel comparto immobiliare, prevedendo nuove misure in tema di locazione e cessione di fabbricati strumentali, ivi comprese le ipotesi di autoconsumo.

Quest`ultima fattispecie costituisce a tutti gli effetti una cessione di beni, in quanto espressamente prevista dall`art.2, c.2 n. 5) del DPR 633/72. E ciò indipendentemente dalle motivazioni che determinano la fuoriuscita del bene dal regime di impresa o della professione.

La novità consiste nel fatto che tale operazione, da assoggettarsi ad IVA sino al 25.06.2012, rientra ora tra le operazioni esenti.

Ogni qualvolta ci si trovi di fronte ad operazioni attive rientranti nell`art.10 DPR 633/72, occorre però valutare attentamente le conseguenze negative in termini di rettifica della detrazione dell`IVA precedentemente portata a credito.

La previsione di limiti temporali, tuttavia, rende conveniente l`estromissione per autoconsumo dell`immobile in molti casi.

Certamente ciò si verifica in tutte quelle situazioni in cui l`immobile è stato acquistato, ultimato, trasformato o ampliato in data antecedente di almeno dieci anni da quella in cui viene autoconsumato, in quanto la rettifica della detrazione, ai sensi dell`art.19 bis2 DPR 633/72, opera con riferimento ai decimi mancanti al compimento del decennio. Tanto più è lontana nel tempo tale data, tanto più il nuovo regime risulta conveniente.

Si consideri, peraltro, che è da ritenersi non applicabile l`ulteriore rettifica da prorata ai sensi dell`art.19, c. 5) DPR 633/72, assunta l`occasionalità dell`evento autoconsumo.

Nel caso in cui l`immobile sia stato diversamente acquistato da un privato (con l`eccezione dei successivi interventi fatturati ad IVA che hanno comportato l`incremento di valore duraturo del bene), non si porrebbe invece alcuna problematica di imposizione indiretta, assunta la configurabilità di un`operazione esclusa dal campo dell`applicazione dell`IVA.

Considerando la repentina evoluzione delle norme in materia, al ricorrere delle sopracitate condizioni, è opportuno valutare l`eventualità di giungere ad un autoconsumo dell`immobile in tutte quelle situazioni imprenditoriali le cui prospettive di continuazione dell`attività non esulino il breve periodo. Un ritorno all`imponibilità comporterebbe infatti un aggravio considerevole per le tasche dell`imprenditore.

In tal senso, benché le nuove disposizioni non abbiano carattere transitorio, occorre dunque considerare come di fatto costituiscano un regime favorevole che potrebbe nuovamente essere oggetto di modifiche restrittive in futuro.

Ciò detto, è bene non confondere la norma in commento con quelle tipicamente agevolative e contingenti introdotte periodicamente dal Legislatore tributario. Si pensi all`ultima "finestra" introdotta dall`art.1 c.37 della Legge Finanziaria 2008 per estromettere l`immobile strumentale dal regime di impresa con il pagamento di una imposta sostitutiva.

Non si dimentichi, infine, che l`autoconsumo dell`immobile produce effetti anche ai fini delle imposte dirette, in quanto l`operazione conduce alla rilevazione di una plusvalenza o (più raramente) ad una minusvalenza, da determinarsi con riferimento al valore normale previsto dall`art. 9 del TUIR. Valore normale, si noti, differente da quello utilizzabile ai fini IVA che qui interessano, fatto pari al prezzo di acquisto o, in mancanza, al prezzo di costo di beni simili al momento in cui si effettua l`operazione (art.13, c.2, lett.c) DPR 633/72).

Libro cespiti alla mano, dunque, potrebbero scaturire risultati interessanti.

Fonte: ratio mattina autore Andrea Ramoni