Dichiarazione IMU, quando va presentata

Nelle istruzioni di compilazione della dichiarazione IMU, è presente l’elencazione dei casi in cui scatta l’obbligo di presentazione che possono essere riassunti un due macro aree: immobili che godono di riduzioni e quando il comune non in possesso delle informazioni necessarie per verificare il corretto adempimento dell’obbligazione tributaria. In dettaglio, tutta la casistica.
La dichiarazione IMU, la cui prima scadenza per la presentazione è fissata per il prossimo 30 novembre (riguarda gli immobili per i quali l’obbligo dichiarativo è sorto dal 1º gennaio 2012), in molti casi non è necessaria.

Infatti, restano, in buona parte, operative le regole che disciplinavano la dichiarazione ICI e che, negli ultimi anni, erano state radicalmente riviste nell’ottica della semplificazione e dell’eliminazione di inutili, quanto doppi, adempimenti dichiarativi.

Infatti, nelle istruzioni al modello viene ricordato che resta valido l’art. 37, comma 53, del D.L. n. 223/2006: tale norma aveva stabilito la soppressione dell’obbligo di presentazione della dichiarazione ICI, a partire dalla data di effettiva operatività del sistema di circolazione e fruizione dei dati catastali.

A tale disposizione è stata data attuazione con decreto ministeriale 12 maggio 2009 con cui, tra l’altro, è stato precisato che non doveva essere presentata la dichiarazione ICI quando gli elementi rilevanti ai fini dell’imposta comunale fossero dipesi da atti per i quali risultavano applicabili le procedure telematiche del c.d. modello unico informatico - MUI (art. 3-bis del D.Lgs. n. 463/1997).

Nella stessa occasione era stato chiarito che la dichiarazione doveva essere presentata nei casi in cui le modificazioni soggettive e oggettive che davano luogo a una diversa determinazione dell’imposta dovuta:

- attenevano a riduzioni d’imposta;- non erano immediatamente fruibili da parte dei comuni attraverso la consultazione della banca dati catastale.

Non era, inoltre, necessaria la presentazione della dichiarazione se il contribuente avesse seguito le specifiche modalità per il riconoscimento di agevolazioni stabilite dal comune nel proprio regolamento.

Per tutte le ragioni sin qui esposte, va ribadito che le dichiarazioni ICI presentate in virtù dei principi appena delineati restano valide anche ai fini IMU.

Quando scatta il nuovo obbligo dichiarativo

Chiarito ciò, c’è da chiedersi quando va presentata la dichiarazione IMU (cfr. S. Cinieri, “”, Il Quotidiano IPSOA del 31 ottobre 2012)

Nelle istruzioni di compilazione, a dire il vero, c’è una dettagliata elencazione dei casi in cui scatta tale obbligo che possono essere riassunti un due macro aree:

- immobili che godono di riduzioni;- Comune non in possesso delle informazioni necessarie per verificare il corretto adempimento dell’obbligazione tributaria.

Resta inteso che l’obbligo dichiarativo scatta in tutti i casi in cui il contribuente non ha richiesto gli aggiornamenti della banca dati catastale.

Immobili che godono di riduzioni

Le fattispecie sono le seguenti:

1) fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati

In tal caso è prevista la riduzione del 50% della base imponibile. Deve sussistere congiuntamente l’inagibilità e la inabitabilità e l’assenza di utilizzo dell’immobile. Inoltre, l’agevolazione si applica limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni richieste dalla norma. Nella fattispecie in questione le riduzioni vanno dichiarate solo nel caso in cui si perde il relativo diritto, poiché è in questa ipotesi che il comune non dispone delle informazioni necessarie per verificare il venir meno delle condizioni richieste dalla legge per l’agevolazione in questione;

Esempio n. 1

Si supponga il caso di un immobile, sito a Milano, (non abitazione principale) inagibile e inutilizzato, diventato agibile il 3 marzo 2012, che presenta i seguenti dati:

- categoria catastale: A/2- rendita catastale: 750 euro;- % possesso: 100%

Il valore IMU è pari a: 750 x 1,05 x 160 = 126.000 euro.

Si riporta la sezione della dichiarazione IMU appositamente compilata:

2) fabbricati di interesse storico o artistico

Anche in tal caso è prevista la riduzione al 50% della base imponibile.

3) immobili per i quali il comune può ridurre l’aliquota fino allo 0,4%

(art. 13, comma 9 D.L. n. 201/2011), vale a dire quelli:

- non produttivi di reddito fondiario ai sensi dell’art. 43 del TUIR (immobili relativi a imprese commerciali e che costituiscono beni strumentali per l'esercizio di arti e professioni);- posseduti da soggetti passivi IRES;- locati.

In relazione a questi ultimi immobili, si precisa che la dichiarazione IMU non deve essere presentata nel caso di contratti di locazione e di affitto registrati a partire dal 1° luglio 2010, poiché da tale data al momento della registrazione devono essere comunicati al competente ufficio dell’Agenzia delle entrate anche i relativi dati catastali.

Per i contratti di locazione registrati precedentemente alla data del 1° luglio 2010, permane, invece, l’obbligo di dichiarazione, a meno che i relativi dati catastali non siano stati comunicati al momento della cessione, della risoluzione o della proroga del contratto (art. 19 D.L. n. 78/2010).

Inoltre, la dichiarazione non deve essere presentata nel caso in cui il comune, nell’ambito della propria potestà regolamentare (art. 52 D.Lgs. n. 446/1997) ha previsto, ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta, specifiche modalità per il riconoscimento dell’agevolazione, consistenti nell’assolvimento da parte del contribuente di particolari adempimenti formali e, comunque, non onerosi, come, ad esempio, la consegna del contratto di locazione o la presentazione di apposita autocertificazione.

Esempio n. 2

Si supponga il caso di un immobile, sito a Milano, locato, con canone concordato, dal 3 marzo 2012, che presenta i seguenti dati:

- categoria catastale: A/2- rendita catastale: 750 euro;- % possesso: 50%

Il valore IMU è pari a: 750 x 1,05 x 160 = 126.000 euro (tale importo va riportato per intero a prescindere dalla quota di possesso).

Poiché è nel comune è stata deliberata un’aliquota ridotta per gli immobili locati a canone concordato, va presentata la dichiarazione IMU.

Si riporta la sezione della dichiarazione IMU appositamente compilata:

4) fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (c.d “beni merce”)

Per essi è previsto che i comuni possono ridurre l’aliquota di base fino allo 0,38% fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, e, comunque, per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori (art. 13, comma 9-bis D. L. n. 201/2011)

5) terreni agricoli, nonché quelli non coltivati, posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola (IAP)

come noto, essi fruiscono di una serie di agevolazioni. Rientrano in tale tipologia di immobili anche le aree fabbricabili possedute e condotte da detti soggetti, sulle quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali. Le riduzioni vanno dichiarate sia nel caso in cui si acquista sia in quello in cui si perde il relativo diritto.

Comune non in possesso delle informazioni necessarie per verificare il corretto adempimento dell’obbligazione tributaria

Il secondo gruppo di ipotesi che fa scattare l’obbligo dichiarativo riguarda le seguenti fattispecie:

1) immobile che è stato oggetto di locazione finanziaria

In tal caso, le norme (art. 9, comma 1, D.Lgs. 23/2011) prevedono che è soggetto passivo il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria. Il locatario è soggetto passivo a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. Poiché tale disciplina si applica anche agli immobili da costruire o in corso di costruzione oggetto dei contratti di leasing stipulati antecedentemente all’entrata in vigore della legge 23 luglio 2009, n. 99, sono compatibili le dichiarazioni ICI già presentate;

2) immobile oggetto di un atto di concessione amministrativa su aree demaniali

3) atto costitutivo, modificativo o traslativo del diritto che ha avuto ad oggetto un’area fabbricabile

In questi casi, nonostante che il dato relativo alla variazione catastale sia fruibile dal comune, tuttavia l’informazione relativa al valore dell’area deve essere dichiarata dal contribuente, così come devono essere dichiarate le variazioni del valore dell’area successivamente intervenute, poiché detti elementi non sono presenti nella banca dati catastale; nel caso in cui il comune abbia predeterminato i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, la dichiarazione non deve essere presentata se il contribuente all’atto del versamento intende adeguarsi, per il calcolo dell’imposta, al valore venale dell’area predeterminato dal comune;

Esempio n. 3

Si supponga il caso di un’area fabbricabile, sita a Milano, il cui valore, dal 3 marzo 2012, è stato rideterminato in 200.000 euro.

Si riporta la sezione della dichiarazione IMU appositamente compilata:

4) terreno agricolo divenuto area fabbricabile: in tal caso l’obbligo scatta per gli stessi motivi illustrati al punto precedente

5) area divenuta edificabile in seguito alla demolizione del fabbricato

6) immobile assegnato al socio della cooperativa edilizia a proprietà divisa, in via provvisoria

A questo proposito, si ricordano le sentenze della Corte di Cassazione, Sez. V, del 18 agosto 2004, n. 16130 e del 1° dicembre 2004, n. 22570 che in tema di ICI ha precisato che essendo il presupposto del tributo il possesso degli immobili è tenuto al pagamento dell'imposta l'assegnatario, anche provvisorio, di alloggio di cooperativa edilizia, nonostante non sia stato ancora stipulato l'atto notarile di trasferimento della proprietà in suo favore. Detto principio dovrebbe essere applicato anche all’IMU, essendo rimasto sostanzialmente invariato rispetto all’ICI il presupposto impositivo del nuovo tributo;

7) immobile assegnato al socio della cooperativa edilizia a proprietà indivisa oppure variazione della destinazione ad abitazione principale dell’alloggio

Ciò avviene, ad esempio, nell’ipotesi in cui l’alloggio in questione è rimasto inutilizzato o non è stato adibito ad abitazione principale per una parte dell’anno;

8) immobile concesso in locazione dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) e dagli enti di edilizia residenziale pubblica aventi le stesse finalità (art. 93 D.P.R. n. 616/1977)

Ciò avviene, ad esempio, nell’ipotesi in cui l’alloggio in questione è rimasto inutilizzato o non è stato adibito ad abitazione principale per una parte dell’anno;

9) immobili esenti ai sensi della lett. i), comma 1, art. 7 del D.Lgs. n. 504/1992

Rientrano in tale ipotesi non solo quelli posseduti e utilizzati a partire dal 1° gennaio 2012 ma anche quelli il cui possesso e utilizzo è antecedente a tale data e che continuano a essere posseduti e utilizzati nel corso dell’anno 2012;

10) fabbricati che erano esenti, ai sensi della lett. g), comma 1, art. 7 del D.Lgs. n. 504/1992

Si tratta di quelli dichiarati inagibili o inabitabili e recuperati al fine di essere destinati alle attività assistenziali di cui alla legge 5 febbraio 1992, n. 104;

11) immobile che ha perso oppure ha acquistato durante l’anno di riferimento il diritto all’esenzione dall’IMU

12) fabbricato classificabile nel gruppo catastale D, non iscritto in catasto, ovvero iscritto, ma senza attribuzione di rendita, interamente posseduto da imprese e distintamente contabilizzato, per il quale sono stati computati costi aggiuntivi a quelli di acquisizione

13) immobile per il quale è intervenuta una riunione di usufrutto, non dichiarata in catasto

14) immobile per il quale è intervenuta un’estinzione del diritto di abitazione, uso, enfiteusi o di superficie, a meno che tale estinzione non sia stata dichiarata in catasto dipenda da atto per il quale sono state applicate le procedure telematiche del MUI

15) parti comuni dell’edificio indicate nell’art. 1117, n. 2 del codice civile sono accatastate in via autonoma, come bene comune censibile

Nel caso in cui venga costituito il condominio la dichiarazione deve essere presentata dall’amministratore del condominio per conto di tutti i condomini.

16) immobile oggetto di diritti di godimento a tempo parziale di cui al D.Lgs. 9 novembre 1998, n. 427 (multiproprietà)

In tale caso l’amministratore del condominio o della comunione è obbligato a presentare la dichiarazione.

17) immobile è posseduto, a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento, da persone giuridiche interessate da fusione, incorporazione o scissione

18) acquisto o cessazione di un diritto reale sull’immobile per effetto di legge: è il caso di usufrutto legale dei genitori.

Fonte: Ipsoa