Estromissione di immobile strumentale fuori campo IVA

In linea generale, dallo scorso 26 giugno, le cessioni di immobili strumentali sono esenti, ferma restando la possibilità di esercitare l’opzione

A seguito delle modifiche introdotte dall’art. 9 del DL n. 83/2012, a decorrere dal 26 giugno 2012 le cessioni di immobili strumentali sono in linea generale esenti da IVA, salva la possibilità di esercitare l’opzione per l’imponibilità (fa eccezione la cessione, entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, da parte dell’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile, per la quale si applica obbligatoriamente l’IVA). È bene osservare sin da subito che tale possibilità di scelta si verifica solo per le cessioni che rientrano nel campo di applicazione dell’IVA, ai sensi dell’art. 10, nn. 8-bis) e 8-ter), del DPR 633/72, e non anche per quelle escluse o fuori campo IVA.

L’estraneità al tributo si verifica, ad esempio, per alcune operazioni assimilate alle cessioni, e in particolare per quelle indicate nell’art. 2, comma 2, n. 5), del DPR 633/72 (destinazioni a finalità estranee, autoconsumo e assegnazione ai soci), laddove all’atto dell’acquisto non sia stata operata la detrazione dell’IVA ai sensi dell’art. 19 del DPR 633/72. Tale estraneità è stata confermata anche da parte dell’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 194/2002, in cui è stato precisato che:

- l’assegnazione di un immobile al socio (ma alla medesima conclusione si perviene anche per l’estromissione), per il quale non è stata operata la detrazione all’atto dell’acquisto, è un’operazione esclusa da IVA, anche nell’ipotesi in cui su tale bene siano stati eseguiti lavori di ristrutturazione detraendo l’IVA;

- l’operazione in questione determina l’eventuale rettifica della detrazione, ex art. 19-bis2, in relazione all’IVA detratta sui lavori di ristrutturazione, per i decimi mancati al compimento del periodo di osservazione.

Il che sta a significare che, in linea di massima, l’assegnazione/estromissione dell’immobile fuori campo IVA non genera alcuna conseguenza in termini di detrazione dell’imposta nel caso in cui l’acquisizione sia avvenuta da più di 10 anni.

Evidenziando che l’operazione fuori campo IVA si genera solamente nell’ipotesi in cui l’immobile venga assegnato al socio, ovvero estromesso da parte dell’imprenditore individuale, e non anche laddove lo stesso sia ceduto (in tal caso, infatti, l’operazione è sempre disciplinata dall’art. 10, nn. 8-bis e 8-ter, del DPR 633/72), è interessante verificare l’applicazione delle altre imposte indirette (registro, ipotecarie e catastali). Sul punto, è bene evidenziare che per gli immobili strumentali opera l’alternatività IVA/registro (art. 40 DPR 131/86) per tutte le cessioni intervenute nel campo di applicazione dell’IVA ai sensi dell’art. 10, n. 8-ter, del DPR 633/72, sia esenti che imponibili, con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa (168 euro), e delle imposte ipotecaria e catastale al 4%. Per le assegnazioni fuori campo IVA, tutte le imposte indirette sono dovute in misura proporzionale (7% di imposta di registro e 3% di imposte ipotecarie e catastali). È appena il caso di evidenziare che nessuna imposta d’atto è dovuta nell’ipotesi di autoconsumo dell’immobile da parte dell’imprenditore individuale, spesso conseguenza della cessazione dell’attività, poiché in tal caso non vi è nessun trasferimento della proprietà dell’immobile, in quanto il titolare dello stesso è il medesimo imprenditore. L’autoconsumo, infatti, è un’operazione necessaria per la fuoriuscita del bene dalla sfera d’impresa, ma non genera alcun atto di trasferimento.

Considerazioni valide se l’imposta non è stata detratta all’atto dell’acquisto

Come detto, le considerazioni che precedono si rendono applicabili, come ha precisato l’Agenzia, laddove l’imposta all’atto dell’acquisto non sia stata detratta in quanto il bene è stato acquistato presso un privato (e quindi senza IVA) o derivi dall’apporto personale dell’imprenditore/socio. Tuttavia, sembra potersi sostenere che alla medesima conclusione si pervenga in tutte quelle ipotesi in cui l’imposta non sia stata detratta in forza di norma di indetraibilità oggettiva, ovvero lo stesso sia stato acquisito prima del 1° gennaio 1973, data di entrata in vigore dell’IVA.

Fonte: Eutekne autori Sandro CERATO e Fabio GARRINI