Assegnazione di immobile al socio
Lo studio n. 103 – 2012/T del Consiglio Nazionale del Notariato
Il Consiglio Nazionale del Notariato (CNN), con lo studio n. 103 – 2012/T, torna ad affrontare la tematica dell’assegnazione dell’immobile al socio, argomento già affrontato, limitatamente ai riflessi relativi all’esercizio del recesso, nell’ambito dello studio 74 - 2011/T: “Profili fiscali del recesso e dell’assegnazione di beni ai soci“.
Il tema riveste grande interesse, cosi come evidenziato dello stesso CNN, in virtù della entrata in vigore della L. 138/2011, che con l’ introduzione della lettera h-ter), nell’art 67 del D.P.R. 917/1986, disciplina un ulteriore reddito diverso relativo alla differenza tra il valore di mercato e il corrispettivo annuo per la concessione in godimento di beni dell’impresa a soci o familiari dell’imprenditore.
La rilevanza dell’operazione – Il consiglio Nazionale del Notariato sottolinea che il ricorso sempre più frequente all’operazione di assegnazione a titolo definitivo dell’immobile al socio è giustificato dai seguenti motivi:
1. evitare le onerose incombe in tema di concessione in godimento di beni dell’impresa a soci o familiari dell’imprenditore;
2. ricorrente crisi di liquidità che induce le società a favorire lo spin off immobiliare mediante soluzioni non comportanti circolazione di danaro.
Le qualificazione dell’operazione – Nell’analizzare le modalità di tassazione dell’operazione, il CNN si sofferma sulla qualificazione giuridica della stessa, per i diversi riflessi sul piano fiscale che si avrebbero.
In particolare, viene analizzata la possibilità che l’operazione di assegnazione venga qualificata comeatto a titolo oneroso o, invece, come atto a titolo gratuito. Sul tema, il CNN condivide la tesi che configura, nell’ assegnazione di beni, una cessione a titolo oneroso in quanto “a essa si accompagna sempre l’estinzione di un diritto di credito del socio”.
Le modalità di tassazione – Per quanto riguarda le modalità di tassazione dirette dell’operazione in esame, il CNN, nello studio 103 – 2012/T, evidenzia le differenze rispetto alla cessione a titolo oneroso dell’immobile.
In particolare, l’assegnazione dell’immobile al socio si distingue in ragion del fatto che:
- mentre nella cessione a titolo oneroso la plusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo o l’indennizzo conseguito al netto degli oneri accessori di diretta imputazione e il costo non ammortizzato dei beni, nel caso invece di assegnazione di beni strumentali ai soci l’eventuale plusvalenza fiscale occorre prendere in considerazione la differenza tra valore normale e il costo non ammortizzato;
- alla sola cessione a titolo oneroso l’art 86 comma 4 consente di optare per il frazionamento del pagamento della plusvalenza rispetto ai beni alienati e già posseduti per un periodo non inferiore a tre anni (un anno per le società sportive professionistiche). Tale soluzione, fiscalmente più vantaggiosa non è applicabile anche alla assegnazione di beni sociali visto che nell’art 86 comma 4 non è richiamato il comma 3 (relativo alle assegnazioni); la norma è dunque riferibile solo al comma 2 (che tratta delle cessioni).
Conclusioni – Il CNN nelle sue conclusioni evidenzia la particolare onerosità fiscale della fattispecie, auspicando, cosi come da noi fatto nei precedenti interventi, il ricorso a leggi speciali (già proposte ma non ancora discusse) volte a favorire l’estromissione agevolata dei beni mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva, cosi come avvenuto già più volte in passato.
Tuttavia, l’affermazione della particolare onerosità fiscale dell’operazione, a parere di chi scrive, non sembra condivisibile.
Infatti, ciò sarebbe vero considerando il “valore assoluto” dell’operazione, ma non potrebbe affermarsi altrettanto tenendo conto del valore relativo di tassazione; in sostanza, è necessario confrontare la tassazione relativa all’operazione in esame con le modalità di tassazione, nonché rischio di sanzioni, che la società e il socio subirebbero con lo statu quo.
In conclusione, a nostro avviso è bene sottolineare che la convenienza dell’operazione può essere determinato caso per caso (si pensi ad esempio a chi ha rivalutato l’immobile nel 2008, la possibilità di distribuire riserve di capitali,….ecc) e solo con riferimento al “valore relativo” di tassazione.
Il tema riveste grande interesse, cosi come evidenziato dello stesso CNN, in virtù della entrata in vigore della L. 138/2011, che con l’ introduzione della lettera h-ter), nell’art 67 del D.P.R. 917/1986, disciplina un ulteriore reddito diverso relativo alla differenza tra il valore di mercato e il corrispettivo annuo per la concessione in godimento di beni dell’impresa a soci o familiari dell’imprenditore.
La rilevanza dell’operazione – Il consiglio Nazionale del Notariato sottolinea che il ricorso sempre più frequente all’operazione di assegnazione a titolo definitivo dell’immobile al socio è giustificato dai seguenti motivi:
1. evitare le onerose incombe in tema di concessione in godimento di beni dell’impresa a soci o familiari dell’imprenditore;
2. ricorrente crisi di liquidità che induce le società a favorire lo spin off immobiliare mediante soluzioni non comportanti circolazione di danaro.
Le qualificazione dell’operazione – Nell’analizzare le modalità di tassazione dell’operazione, il CNN si sofferma sulla qualificazione giuridica della stessa, per i diversi riflessi sul piano fiscale che si avrebbero.
In particolare, viene analizzata la possibilità che l’operazione di assegnazione venga qualificata comeatto a titolo oneroso o, invece, come atto a titolo gratuito. Sul tema, il CNN condivide la tesi che configura, nell’ assegnazione di beni, una cessione a titolo oneroso in quanto “a essa si accompagna sempre l’estinzione di un diritto di credito del socio”.
Le modalità di tassazione – Per quanto riguarda le modalità di tassazione dirette dell’operazione in esame, il CNN, nello studio 103 – 2012/T, evidenzia le differenze rispetto alla cessione a titolo oneroso dell’immobile.
In particolare, l’assegnazione dell’immobile al socio si distingue in ragion del fatto che:
- mentre nella cessione a titolo oneroso la plusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo o l’indennizzo conseguito al netto degli oneri accessori di diretta imputazione e il costo non ammortizzato dei beni, nel caso invece di assegnazione di beni strumentali ai soci l’eventuale plusvalenza fiscale occorre prendere in considerazione la differenza tra valore normale e il costo non ammortizzato;
- alla sola cessione a titolo oneroso l’art 86 comma 4 consente di optare per il frazionamento del pagamento della plusvalenza rispetto ai beni alienati e già posseduti per un periodo non inferiore a tre anni (un anno per le società sportive professionistiche). Tale soluzione, fiscalmente più vantaggiosa non è applicabile anche alla assegnazione di beni sociali visto che nell’art 86 comma 4 non è richiamato il comma 3 (relativo alle assegnazioni); la norma è dunque riferibile solo al comma 2 (che tratta delle cessioni).
Conclusioni – Il CNN nelle sue conclusioni evidenzia la particolare onerosità fiscale della fattispecie, auspicando, cosi come da noi fatto nei precedenti interventi, il ricorso a leggi speciali (già proposte ma non ancora discusse) volte a favorire l’estromissione agevolata dei beni mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva, cosi come avvenuto già più volte in passato.
Tuttavia, l’affermazione della particolare onerosità fiscale dell’operazione, a parere di chi scrive, non sembra condivisibile.
Infatti, ciò sarebbe vero considerando il “valore assoluto” dell’operazione, ma non potrebbe affermarsi altrettanto tenendo conto del valore relativo di tassazione; in sostanza, è necessario confrontare la tassazione relativa all’operazione in esame con le modalità di tassazione, nonché rischio di sanzioni, che la società e il socio subirebbero con lo statu quo.
In conclusione, a nostro avviso è bene sottolineare che la convenienza dell’operazione può essere determinato caso per caso (si pensi ad esempio a chi ha rivalutato l’immobile nel 2008, la possibilità di distribuire riserve di capitali,….ecc) e solo con riferimento al “valore relativo” di tassazione.
Commenti
Posta un commento