Rischio maxi-Ires sulle immobiliari

La presenza di edifici rimasti invenduti può generare perdite nel risultato operativo e obbliga a presentare l'interpello all'Agenzia.
Rischio perdite sistematiche per le imprese di costruzione con immobili invenduti. 
L'assenza di ricavi, procurata dalla crisi del settore, genera perdite già a livello di risultato operativo per  l'impossibilità, sancita dai principi contabili, di capitalizzare interessi sulle rimanenze dopo il periodo di costruzione. In questi casi si impone l'invio di un interpello disapplicativo.

Una delle cause disapplicative della disciplina delle perdite sistematiche di più frequente utilizzo è certamente l'esistenza di una margine operativo lordo (il cosiddetto Mol, costituito dalla differenza tra valore e costi della produzione senza considerare ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni). Questa situazione esonera, ad esempio, tutte quelle società la cui perdita è causata da oneri finanziari o straordinari, o anche dal peso del costo degli investimenti sulla redditività operativa. L'Agenzia ha a tal fine correttamente assimilato l'investimento in leasing a quello diretto, consentendo di non tener conto a riduzione del Mol, oltre che degli ammortamenti, dei canoni di locazione finanziaria.

Un Mol positivo è in genere conseguito dalle imprese immobiliari, sia di costruzione che di gestione. Le prime, attraverso l'inclusione degli interessi passivi nel valore delle rimanenze di fabbricati in costruzione, le altre mediante la neutralizzazione dai costi di produzione dell'ammortamento (o dei canoni di leasing) degli immobili locati. Un problema si pone invece per le società che hanno ultimato la costruzione e che non producono ricavi. In questo caso, infatti, i principi contabili impongono di sospendere la capitalizzazione degli interessi e il risultato operativo diventa necessariamente negativo per l'incidenza delle spese generali (spese societarie, compensi professionali). La deduzione di queste ultime spese genererà una perdita anche nella dichiarazione dei redditi, nonostante l'indeducibilità degli interessi (gli oneri finanziari sono sempre deducibili se sono inclusi nel costo dei beni, ma scontano il limite del Rol quanto questa inclusione cessa). La via di uscita è allora affidata all'interpello, nel quale dovrebbe essere sufficiente evidenziare la motivazione contabile che impedisce, a seguito della fine lavori, di mantenere una redditività operativa in assenza di vendite.

Fonte: Il sole 24 ore aurore ROBERTO LUGANO