Soci e immobili della società: i chiarimenti di Telefisco 2013

Gli immobili, in particolare gli immobili patrimonio, rappresentano una delle categorie di beni che maggiormente si prestano ad operazioni di carattere elusivo: operazioni che la normativa introdotta con il D.L. n. 138/2011 vuole contrastare. 
Immobili oggetto di comunicazione - Soggetti alla nuova comunicazione dei beni ai soci, in scadenza il prossimo 2 aprile 2013, tra i “beni dell’impresa” vi sono quelli strumentali, i beni-merce e gli immobili-patrimonio.

In particolare: 

- per l’imprenditore individuale: si considerano relativi all’impresa, ai sensi dell’art. 65 del Tuir, i beni indicati nell’inventario; 

- per le società, sia di persone che di capitali: vanno presi in considerazione tutti i beni a esse appartenenti; 

Si tratta di tutti i beni di cui l’impresa ha conseguito la disponibilità, posseduti in proprietà o in base a un diritto reale ovvero detenuti in locazione, anche finanziaria, noleggiati o ricevuti in comodato. 

Sono esclusi esplicitamente dall’ambito oggettivo solo gli alloggi delle società cooperative edilizie di abitazione a proprietà indivisa concessi ai propri soci, dato che lo scopo mutualistico di tali cooperative consiste proprio nell’assegnare in godimento ai soci le abitazioni a condizioni migliori di quelle del libero mercato. 

I chiarimenti di Telefisco 2013 – Durante l’incontro tra Agenzia e stampa specializzata dello scorso 30 gennaio 2013, è stato trattato il caso della S.r.l. che concede in godimento due unità immobiliari: una al socio amministratore e un’altra unità al socio non amministratore.

Il socio amministratore che ottiene l’immobile in concessione, come remunerazione in natura nell’ambito del rapporto di lavoro (purché tale remunerazione risulti dal verbale di attribuzione del compenso), dichiarerà il relativo reddito in natura, che si determinerà con le regole previste dall’art. 51 del Tuir, assumendo la differenza tra la rendita catastale aumentata di tutte le spese inerenti la gestione, comprese le utenze, non a carico dell’utilizzatore, e quanto pagato da quest’ultimo alla società concedente. 

Per il socio non amministratore (o accomandante in caso di società di persone), se questi non ha un rapporto di lavoro dipendente, e così pure per il socio-amministratore, laddove la concessione non sia tassata come benefit, l’immobile in concessione costituisce “reddito diverso”, ai sensi dell’art 67 del Tuir, calcolato come differenza tra il valore di mercato e il corrispettivo annuo per la concessione in godimento del bene dell'impresa. 

Il valore di godimento - In caso di utilizzo dell'immobile sociale, l'Agenzia delle Entrate non si è pronunciata per legittimare un calcolo forfetario del godimento. La Circolare n. 25/E del 2007 ha precisato che per la determinazione del valore di mercato dei canoni di locazione si potrà fare riferimento ai valori (espressi in euro per mq. al mese) riportati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare, consultabile presso il sito Internet dell'Agenzia del Territorio. 

Quindi se l'immobile è utilizzato dal socio non amministratore o dal familiare, il maggior reddito da imputare figurativamente al 2012 sarà determinato facendo riferimento alle tariffe delle locazioni a libero mercato (valori OMI). 

Sarebbe opportuno adeguare il canone al valore di mercato se superiore (ad esempio predisponendo una stima da parte di un tecnico o di un’agenzia immobiliare indipendente). 

Nel caso di utilizzo per solo una parte del periodo d’imposta, il valore di mercato dovrà essere ragguagliato. Nel caso di un immobile concesso in godimento per un periodo di 5 mesi a un corrispettivo pari a €1.200,00 al mese, nel presupposto che il valore di mercato annuale del relativo diritto di godimento sia pari a €20.000,00, il valore di mercato da confrontare con il corrispettivo pattuito sarà pari a: (€20.000,00*150 gg./365) = €8.219,18 e €1.200 * 5 mesi = € 6.000. 

Il reddito diverso imputabile al socio sarà pari a: €8.219,18 – €6.000 = €2.219,18. 

Il criterio di competenza - Altra puntualizzazione contenuta nella C.M. n.24/E/12 è la seguente: “Si precisa, infine, che il reddito diverso in parola, a differenza delle altre tipologie di reddito previste dall’art.67 del Tuir, che rilevano in base al principio di cassa, si considera conseguito alla data di maturazione”. Dato che si intende sottoporre a tassazione un importo che non è stato pagato dal socio, tale obiettivo può essere ottenuto solo prescindendo dall’effettiva percezione del reddito, visto che si sta parlando di un reddito figurativo e non di un reddito reale.

Autore: Redazione Fiscal Focus