Cessione. Il corrispettivo più basso rispetto al valore di perizia

Due opzioni se il prezzo è inferiore 

Indicazione del valore periziato nell'atto di cessione o nuova rivalutazione al ribasso.

Sono le due vie d'uscita in caso di cessione a un valore inferiore a quello periziato. La circolare 1/E/2013 ha chiarito che l'affrancamento di un terreno resta valido a condizione che le imposte d'atto vengano comunque assolte sul valore rideterminato da indicare nel rogito. Per le partecipazioni rivalutate il problema non si pone in quanto la cessione a un prezzo inferiore al valore di perizia non genera minusvalenze fiscalmente rilevanti. 

Le alternative

Il punto 4.1 della circolare ribadisce che nelle cessioni di terreni, affinché il valore rideterminato possa assumere rilievo agli effetti del calcolo della plusvalenza, è necessario che costituisca valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
L'Agenzia individua, quindi, due soluzioni alternative che consentono al contribuente di avvalersi della rivalutazione anche se il corrispettivo di cessione è inferiore al valore di perizia.

Il valore periziato nell'atto di cessione. La prima consiste nell'indicazione nell'atto di cessione del valore periziato sul quale vanno applicate le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Se nel rogito viene indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si applicano le ordinarie modalità di calcolo della plusvalenza indicate nell'articolo 68 del Tuir, senza tener conto del valore rideterminato. 

La rivalutazione al ribasso. Un'ulteriore strada consiste nella possibilità di effettuare una nuova rivalutazione al ribasso del terreno posseduto alla data del 1° gennaio 2013, mediante asseverazione della perizia entro il 1° luglio 2013 ovvero entro la data di stipula dell'atto se anteriore. Trattandosi di una rivalutazione al ribasso e potendo compensare la nuova sostitutiva con quanto già versato nel primo affrancamento, il contribuente non è tenuto al versamento della sostitutiva ma non potrà ottenere il rimborso dell'eccedenza. In questo modo, il nuovo valore di mercato risulterà allineato al corrispettivo di cessione. 

Dopo il rogito

Sempre la circolare 1/E/2013 indica la data del rogito anteriore al 1° luglio 2013 quale termine ultimo per la redazione della perizia giurata. Le Entrate ribadiscono l'interpretazione contenuta nelle circolari 15/E/2002 e 16/E/2005, secondo cui le plusvalenze conseguite anteriormente alla redazione e al giuramento della perizia devono essere determinate secondo le ordinarie regole del Tuir, non risultando conforme alla ratio della norma la redazione di valutazioni giurate su beni di cui si è ceduta la titolarità. 

Sul punto, tuttavia, va registrata una posizione diversa assunta dalla giurisprudenza. L'ordinanza 30729/2011 della Cassazione ha stabilito che la rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni è valida ed efficace anche se l'asseverazione della perizia viene effettuata dopo la cessione dei beni. 

4 per cento La percentuale applicabile  L'imposta sostitutiva per i terreni e le partecipazioni non qualificate

I CASI PRATICI

IL VALORE DA INDICARE LA SITUAZIONE

Un contribuente detiene una partecipazione del 60% in una Srl ed è in trattativa con un potenziale acquirente che intende acquistarla. Vuole aderire alla rivalutazione del costo entro il 1° luglio 2013. Per la rivalutazione nella perizia di stima va indicato il valore complessivo della società o della quota?

LA SOLUZIONE

La relazione giurata di stima predisposta dal professionista deve essere riferita all'intero patrimonio sociale. Il valore della quota al 1° gennaio 2013 verrà determinato in relazione alla frazione del patrimonio netto rappresentativa della partecipazione stessa (circolare 47/E/2011)

LA VENDITA DEL TERRENO

Un contribuente ha rivalutato un terreno nel 2012 versando la prima rata della sostitutiva. Il terreno è stato venduto ed è stato incassato 

il corrispettivo a fine 2012. Può beneficiare dell'affrancamento nella prossima dichiarazione dei redditi dove va indicata la plusvalenza o deve versare anche le altre due rate?

La rivalutazione si considera perfezionata con l'asseverazione della perizia e il versamento dell'intera imposta o della prima rata. Avendo versato la prima rata, nel calcolo della plusvalenza potrà tenere conto del valore rivalutato. Le altre rate andranno versate entro il 1° luglio 2013 e il 30 giugno 2014

LA SOMMA DA RATEIZZARE

Il titolare di una partecipazione qualificata in una Spa intende aderire alla rivalutazione entro il prossimo 1° luglio. Trattandosi di una partecipazione già affrancata in passato, si può ridurre la sostitutiva del 4% con quanto versato nella precedente rivalutazione? L'importo residuo è rateizzabile?

Si può scomputare dall'imposta sostitutiva dovuta quanto pagato in precedenti rivalutazioni dello stesso bene. Pertanto, il contribuente può versare la differenza tra l'imposta della nuova rivalutazione e quanto già versato in precedenza. L'importo così determinato è rateizzabile

IL QUADRO DI UNICO

Il proprietario di un terreno edificabile ha aderito all'affrancamento del bene nel 2012 pagando la sostitutiva del 4 per cento. Quest'anno presenterà il 730. Deve indicare la rivalutazione nel modello riportando i dati della rivalutazione o deve solo conservare la documentazione?

I contribuenti che rivalutano i terreni devono compilare la sezione del quadro RM di Unico. Anche chi opta per il 730 deve presentare il quadro di Unico e il relativo frontespizio nei termini di quest'ultimo modello (istruzioni al modello 730/2013).

Fonte: il sole 24 ore del lunedì 18/3/2013