I chiarimenti delle Entrate. Gli effetti dell'Imu sull'imposta sui redditi alla luce della circolare 5/E

L'affitto a tempo arriva in Unico.  Il periodo locato paga l'Irpef, quello non affittato diventa esente in dichiarazione.
L'immobile a uso promiscuo del professionista non sconta il tributo personale 

I redditi degli immobili non locati non devono più essere computati neppure ai fini della formazione del reddito complessivo. Questo vale anche per l'abitazione principale e ha effetti, tra l'altro, ai fini delle detrazioni di legge. In caso di locazione per una parte dell'anno, ai fini Irpef il reddito dell'unità immobiliare deve essere suddiviso in due parti, in corrispondenza del periodo di non locazione e di locazione. Gli immobili esenti da Imu devono invece regolarmente scontare l'Irpef.

Con la circolare 5/E del 2013 (si veda «Il Sole 24 Ore» di ieri), l'agenzia delle Entrate ha fornito nuovi chiarimenti applicativi, dopo le prime indicazioni contenute nella circolare 3 del 2012 del Dipartimento delle politiche fiscali.

Tutto deriva dalla circostanza che la nuova imposta comunale sugli immobili sostituisce, oltre all'Ici, l'Irpef e le relative addizionali sui redditi fondiari degli immobili non locati. Il riferimento, come ribadito dalla circolare, è non solo ai fabbricati ma anche ai terreni. Per questi ultimi peraltro l'effetto di sostituzione si verifica con riguardo unicamente al reddito dominicale, e non anche al reddito agrario. L'esclusione vale anche per gli immobili adibiti a uso promiscuo del professionista. Al contrario, l'Imu si aggiunge alle imposte sui redditi in caso di immobili d'impresa, che non sono produttivi di reddito fondiario, di immobili appartenenti ai soggetti Ires, e di immobili locati, a prescindere dal fatto che trovi applicazione la cedolare secca. L'Irpef è inoltre dovuta in tutti i casi in cui gli immobili generano un reddito diverso da quello fondiario. Si pensi ad esempio alle indennità di occupazione o agli affitti di terreni per usi non agricoli, che sono qualificati come redditi diversi

L'Imu, inoltre, è indeducibile sia dalle imposte sui redditi che dall'irap.

La circolare delle Entrate evidenzia che i redditi degli immobili non locati, in dipendenza dell'effetto di assorbimento, non devono essere considerati neppure ai fini del reddito complessivo. Di essi dunque non tiene conto, ad esempio, per verificare la spettanza di agevolazioni di qualsiasi genere, al contrario di quanto accade per i redditi soggetti a cedolare. Così, per stabilire la sussistenza della condizione di familiare a carico, il reddito di riferimento dovrà essere assunto senza considerare le unità immobiliari in questione. Resta tuttavia l'obbligo di indicare analiticamente in dichiarazione gli immobili posseduti, anche se esclusi dall'Irpef.

Complicazioni sorgono con riferimento alle ipotesi di locazione del bene per parte dell'anno. In questa eventualità, infatti, occorre suddividere il reddito riferibile all'immobile separatamente per il periodo di non locazione rispetto al periodo di locazione. Si tratta di un'operazione non molto diversa da quella che si fa per l'applicazione della cedolare solo per i canoni riferiti a una parte del periodo d'imposta. L'unica unità immobiliare, in pratica, viene "moltiplicata" per quante sono le situazioni reddituali rilevanti. Pertanto, con riferimento al lasso temporale di non locazione, l'Irpef non sarà dovuta, mentre relativamente al periodo locato restano sempre dovute le imposte ordinarie o, in alternativa, la cedolare secca.

In caso di locazione di parte dell'abitazione principale, come anticipato nella circolare 3 del 2012 del Dipartimento delle politiche fiscali, occorre raffrontare la rendita catastale rivalutata con il canone di locazione abbattuto (o intero, in caso di opzione per la cedolare). Se l'importo maggiore è la prima, l'Irpef non è dovuta. La circolare rileva correttamente che, per effetto dell'assorbimento generato dall'Imu, la deduzione per abitazione principale non trova più applicazione.

Se invece ricorre l'ipotesi della locazione dell'intero immobile adibito ad abitazione principale per una parte dell'anno, si rientra nell'ipotesi sopra esaminata, che richiede la suddivisione del reddito dell'unica unità tra periodo di locazione e periodo di non locazione.

L'agenzia delle Entrate conferma inoltre che in caso di agevolazioni Imu che comportino solo la riduzione dell'importo dovuto, e non la totale esenzione, resta l'esclusione da Irpef, come accade per gli immobili inagibili o inabitabili e per i fabbricati d'interesse storico artistico.

Le precisazioni

I TERRENI

Gli immobili esenti da Imu sono soggetti a Irpef, come i terreni, anche non coltivati, ubicati in comuni collinari e montani

AGEVOLAZIONI

Gli immobili agevolati dall'Imu, come quelli inagibili, non pagano l'Irpef

AFFITTI

In caso di locazione per una parte dell'anno occorre suddividere il reddito dell'unica unità immobiliare in due quote: quella riferita al periodo di non locazione, escluso da Irpef, e quella relativa al periodo locato, soggetto a Irpef o cedolare; in caso di locazione di parte dell'abitazione principale, bisogna invece confrontare la rendita catastale rivalutata con il canone al netto degli sconti di legge. Se è più alta la prima, l'Irpef non si applica, in caso contrario l'imposta è dovuta

Fonte: Il sole 24 ore del 13/3/2013 autore Luigi Lovecchio