Rivalutazione: evitata la nuova perizia

Ai fini Irpef la cessione del terreno a un valore inferiore non invalida la rivalutazione

Premessa – In caso di cessione di terreni edificabili a un corrispettivo più basso di quello peritato, è necessario che tale valore costituisca il valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ma viene fatto salvo il valore di perizia ai fini delle imposte sui redditi.

Rivalutazione terreni e partecipazioni - Un tema di attualità è quello della cessione di partecipazioni o di terreni edificabili a un prezzo inferiore a quello risultante dalla precedente perizia asseverata, circostanza assai frequente alla luce della crisi economica. Per quanto riguarda la cessione delle partecipazioni a un prezzo inferiore a quello della perizia non sussiste alcun problema, in quanto la minusvalenza risultante non è rilevante fiscalmente (articolo 5, Legge 448/2001). Quindi non c'è alcun disconoscimento del valore di perizia.

Perizia terreni – Relativamente ai terreni nella Circolare n. 1/E/2013 l’Agenzia delle Entrate riconosce la possibilità di indicare, nell’atto di cessione, il valore periziato, ancorché il prezzo concordato di cessione del terreno risulti inferiore. Per effetto di detta indicazione la rivalutazione mantiene efficacia, con la conseguenza che ai fini delle imposte dirette la plus/minusvalenza è determinata sulla base del valore rivalutato. Quest’ultimo assume rilievo anche ai fini delle imposte di registro e ipocatastali.

Valore inferiore - Alla luce di quanto sopra, nel caso in cui il terreno sia ceduto a un prezzo inferiore rispetto al valore rivalutato l’indicazione nell’atto del valore rivalutato, consentendo il mantenimento dell’efficacia della rivalutazione, comporta che ai fini delle imposte dirette si determina una minusvalenza, irrilevante fiscalmente; le imposte di registro e ipocatastali devono essere corrisposte sul valore rivalutato.

Le conseguenze – L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 1/E/2013 consente al contribuente di evitare di redigere in ogni caso una nuova perizia al fine di scongiurare il disconoscimento del precedente valore di perizia (più basso rispetto a quello di vendita). Nella pratica professionale non è raro imbattersi in casi in cui, per motivi di tempo, opportunità e, a volte, buon esito dell'affare, la redazione di una ulteriore perizia non sia una strada praticabile (si pensi solamente al caso di una richiesta di riduzione di valore di compravendita effettuata per una questione sorta pochi giorni prima della data di atto notarile).

Il valore periziato - L'Agenzia delle Entrate afferma dunque che, affinché sia possibile avvalersi del valore periziato, è necessario che nell'atto notarile sia indicato il valore di perizia seppur questo sia inferiore al corrispettivo pattuito. L'effetto è che le imposte di registro, ipotecarie e catastali vengono assolte sul valore di perizia, ma contestualmente viene fatto salvo il valore di perizia ai fini delle imposte sui redditi.

Autore: Redazione Fiscal Focus