Dubbi risolti per l’opzione IVA per locazioni in corso al 26 giugno 2012

Con la circ. 22/2013 l’Agenzia delle Entrate illustra il regime IVA dei contratti di locazione e cessione immobiliare

Sebbene non tempestivamente, l’Agenzia delle Entrate, nella circ. 22 di ieri, ha fornito risposte alla mai sopita questione delle modalità di esercizio dell’opzione per l’imponibilità IVA in relazione ai contratti di locazione in corso al 26 giugno 2012, data di entrata in vigore del DL 83/2012 (sul tema, si veda “Fabbricati abitativi, opzione per l’IVA nell’atto di locazione”, del 30 ottobre 2012; “Locazioni di strumentali, dubbi sull’opzione per i contratti in corso” dell’8 ottobre 2012 e “Locazioni di immobili abitativi, rebus opzione per i contratti in corso” del 28 giugno 2012).

Si ricorda, infatti, che con l’entrata in vigore, il 26 giugno 2012, del DL 22 giugno 2012 n. 83 (c.d. decreto “crescita e sviluppo”) è divenuto possibile optare per l’imponibilità IVA:

-  in relazione a tutti i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili strumentali, chiunque sia il locatore;

-  in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili abitativi, se stipulati in veste di locatore da imprese costruttrici o di rispristino;

-  in relazione a contratti di locazione aventi ad oggetto “alloggi sociali”, comunque denominati, chiunque sia il locatore.

All’entrata in vigore delle nuove norme si era immediatamente posta la questione delle modalità di esercizio dell’opzione, atteso che la disciplina ordinaria richiede che l’opzione sia espressa in atto ed, in tali casi, l’atto era già stato stipulato. In particolare, specifiche questioni si ponevano per alcune locazioni di immobili strumentali (quelle stipulate con conduttori soggetti non IVA o aventi pro rata inferiore a 25%), le quali, al 26 giugno 2012 sono passate da un regime di imponibilità obbligatoria ad un regime di imponibilità per opzione. Nel dirimere la questione, l’Agenzia delle Entrate, con la circ. 22/2013 distingue il caso della locazione di immobili abitativi dalla locazione di immobili strumentali.

Per quanto concerne i contratti, in corso al 26 giugno 2012, di locazione di immobili abitativi, l’Agenzia ritiene che l’opzione (che consentiva il passaggio dell’atto da esente a imponibile) debba essere formalizzata mediante un atto integrativo del contratto di locazione che, se non redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, non deve essere obbligatoriamente registrato (la registrazione, al costo di 67 euro, è facoltativa). Tuttavia, in caso di mancata registrazione – aggiunge l’Agenzia – la comunicazione dell’esercizio dell’opzione deve essere effettuata con modalità che verranno in seguito precisate. L’opzione può essere esercitata senza limiti temporali anche oltre l’entrata in vigore del DL 83, ma esplica effetti solo per i canoni riscossi o fatturati a partire dal momento in cui l’opzione sia manifestata (e fino alla scadenza del contratto). Ove il locatore, dopo l’entrata in vigore del DL 83, abbia fatturato in canoni con IVA ed abbia comunicato l’opzione all’Agenzia mediante raccomandata (secondo quanto affermato nella ris. 2/2008) l’opzione è valida, ma resta necessario integrare il contratto. Il passaggio della locazione da esente IVA ad imponibile IVA su opzione, in tal caso comporta la debenza dell’imposta di registro in misura fissa, anziché del 2%, ma non è possibile ottenere il rimborso dell’imposta versata per l’anno in corso, mentre è possibile chiedere il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui sia esercitata l’opzione.

Per quanto concerne, invece, i contratti di locazione di immobili strumentali, in corso al 26 giugno 2012, l’Agenzia rileva che, ove l’entrata in vigore del DL 83/2012 abbia comportato il passaggio della locazione da imponibile per obbligo ad imponibile per opzione (ovvero nei casi di conduttori con pro rata pari o inferiore al 25% o soggetti non IVA), i contribuenti che abbiano continuato a fatturare i canoni con IVA non dovevano effettuare altri adempimenti per conservare il regime fiscale di imponibilità.  Peraltro, chi, invece, abbia continuato a fatturare con IVA, pur non avendo effettivo interesse all’applicazione dell’imposta, potrebbe assoggettare i canoni al regime naturale di esenzione, con efficacia vincolante per tutta la durata del contratto, anche successivamente all’entrata in vigore delle nuove disposizioni, formalizzando la scelta per l’esenzione mediante integrazione dell’atto di locazione (registrazione facoltativa).

Invece, per i contratti di locazione di strumentali in corso al 26 giugno 2012 che già in origine erano imponibili su opzione, l’entrata in vigore delle novità del DL 83/2012 non comporta alcun effetto innovativo, sicché resta vincolante per tutta la durata del contratto la scelta del regime IVA già espressa al momento della stipula del contratto.

Infine – aggiunge l’Agenzia – ove il contribuente abbia nel contratto originario espresso l’opzione per l’imponibilità in relazione ad un contratto che, secondo la disciplina in vigore fino al 25 giugno 2012 era imponibile per obbligo, tale opzione non risulta vincolante ed il contribuente può modificare il regime di imponibilità “adottando il regime (naturale) di esenzione”.

Fonte: Eutekne Autore Anita MAURO