La locazione. Necessaria l'erogazione di servizi Bonus esteso alle immobiliari che seguono la gestione

Anche le società immobiliari possono accedere al regime Pex, se esercitano, oltre all'attività di gestione passiva degli immobili, una «significativa» attività di gestione attiva, ad esempio con l'erogazione di servizi funzionali all'uso dei fabbricati.

Il chiarimento arriva dalla circolare 7/E che, pur confermando un orientamento già espresso in passato (nella risposta a un'interrogazione parlamentare dell'8 febbraio 2005), identifica i parametri in base ai quali la gestione attiva messa in atto dalle società immobiliari può essere qualificante ai fini Pex.

Per presunzione assoluta il requisito della commercialità non sussiste relativamente alle partecipazioni in società il cui valore (corrente) del patrimonio netto è prevalentemente costituito da immobili, diversi dagli immobili merce e dai fabbricati usati direttamente nell'esercizio dell'impresa (immobili strumentali). La circolare 36/E/2004 aveva chiarito che ai fini Pex i fabbricati concessi in locazione, anche attraverso contratti di affitto d'azienda, non si considerano strumentali.

Le immobiliari di gestione, la cui attività si limita alla locazione di immobili a terzi, sono tipicamente considerate soggetti «non commerciali», e quindi escluse dall'applicazione della Pex. Tuttavia, ci sono casi in cui la società immobiliare effettua anche attività di gestione attiva in relazione agli immobili locati. Si pensi a un centro commerciale: oltre all'attività di locazione dei singoli spazi (negozi), il proprietario del complesso immobiliare può occuparsi della gestione delle licenze commerciali, della promozione e pubblicità degli spazi, della manutenzione e pulizia delle aree comuni, del servizio navetta, di predisporre spazi per spettacoli, di attività di animazione, di vigilanza e di gestione dei parcheggi.

Questi servizi possono essere resi direttamente o esternalizzati. In quest'ultimo caso, chiarisce la circolare 7/E, potranno essere ricondotti alla gestione attiva se la società immobiliare esercita un'effettiva attività di coordinamento con un'idonea struttura organizzativa.

Per integrare il requisito della commercialità, la componente servizi, secondo le Entrate, deve essere «significativa». Questo si verifica sempre quando i ricavi derivanti dalla gestione attiva (servizi) sono superiori ai ricavi derivanti dai canoni affitto (in caso di canone unitario, si può fare riferimento ai valori Omi), ma potrebbe sussistere anche nel caso in cui i proventi della gestione attiva non fossero prevalenti: la prova della significatività dei servizi di gestione attiva dovrà essere allora fornita in sede di controllo, dimostrando ad esempio l'esistenza di una struttura organizzativa e operativa (personale, attrezzature, spese di pubblicità e marketing, spese per servizi in outsourcing), funzionale alla prestazione dei servizi.

Fonte: Il sole 24 ore autore Giacomo Albano