Immobili. Inattendibili i valori dell'Osservatorio

La quotazione Omi non prova il prezzo della compravendita

La contestazione di un maggiore corrispettivo nella compravendita immobiliare richiede la prova da parte del Fisco sul pagamento di una somma diversa da quella denunciata dalle parti. Non basta, infatti, il maggior valore astratto del bene in base ai listini Omi. È quanto emerge dalla sentenza 73/15/2013 della Ctp di Brescia.

L'agenzia delle Entrate ha accertato a una società un maggior reddito di impresa di oltre 600mila euro e relativo alla vendita di un complesso immobiliare di tredici appartamenti con villetta bifamiliare con ricadute sia sull'Iva che sull'Irap. In particolare, l'ufficio ha ritenuto che gli importi contabilizzati come incassi per le vendite erano stati esposti in misura inferiore all'effettiva entità dei corrispettivi percepiti. Il Fisco era arrivato a tale conclusione non sulle irregolarità rilevate in contabilità né di elementi specifici, ma sulla presunzione che gli importi incassati sarebbero stati inferiori a quelli forniti dal listino della Borsa immobiliare di Brescia. 

Inoltre, l'amministrazione finanziaria ha sostenuto una presunta antieconomicità dell'operazione ritenendo in via presuntiva che il costo del terreno, ricevuto in donazione, avrebbe avuto essere considerato maggiore in relazione alla modifica del piano regolatore generale (Prg) che consentiva un migliore utilizzo urbanistico del bene. Infine, l'accertamento ha sostenuto l'unicità del prezzo di vendita dei singoli appartamenti e ha contestato che i prezzi erano stati dichiarati in maniera a volte difforme.

La Ctp ha accolto il ricorso della società. In particolare, i giudici sono partiti dalla scarsa valenza probatoria dei listini Omi a seguito dell'abrogazione espressa della norma contenuta nel Dl 223/2006 per contrasto alla normativa europea. Il collegio ha fatto rilevare come fosse necessario verificare se lo scostamento dei corrispettivi contabilizzati (così come ipotizzato dall'ufficio) fosse riscontrabile con l'esistenza di somme effettivamente incassate rispetto a quelle contabilizzate dalla venditrice, emergenti o dalle movimentazioni bancarie o dall'erogazione di mutui. I magistrati bresciani hanno richiesto la presenza di elementi probatori concreti riferiti alle transazioni, che nel caso al centro della controveesia mancavano.

La sentenza 73/15/2013 ha anche evidenziato che un unico prezzo di vendita a metro quadro spesso non trova riscontro nella realtà poiché vi sono elementi che fanno la differenza e che possono derivare dall'esposizione, dal livello del piano, dalle finiture più o meno personalizzate che l'acquirente ha chiesto, e dai rapporti personali con l'acquirente, dalla necessità di acquisire la disponibilità dei corrispettivi con una maggiore o minore urgenza. 

Fonte: Il sole 24 ore autore Francesco Falcone