Rettifica della detrazione per locazione di immobili esenti
QUESITI DI IVA - GENERICHE
Tema del quesito: Implicazioni I.V.A. locazione immobile strumentale ad un istituto bancario
Domanda: Regime I.V.A. da applicare nell’ipotesi di locazione di un immobile strumentale (categoria catastale A/10) ad un istituto bancario
Risposta:
In particolare il recentissimo D.L. n.83/2012, c.d. “Decreto Crescita”, in vigore dal 26.06.2012, è intervenuto modificando l’art. 10, comma 1, n.8 del D.P.R. n.633/1972, che disciplina, tra le tante fattispecie, la locazione di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (es. immobili di categoria A/10). Con il citato Decreto è stata eliminata quella ipotesi di imponibilità ex lege che riguardava la locazione di immobili strumentali nei confronti di soggetti passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari od inferiore al 25% (come ad esempio gli istituti di credito).
Pertanto, per effetto di tale modifica, d’ora in avanti l’applicazione dell’I.V.A. nei confronti di tali soggetti è diventata un’opzione e non più un obbligo legislativo.
Ecco che quindi nell’ipotesi di locazione dell’immobile strumentale ad un soggetto passivo d’imposta come la Banca, il regime naturale in vigore dal 26.06.2012 diventa quello dell’esenzione I.V.A. ex art.10, comma 1, n.8, del D.P.R. n.633/1972, salvo espressa opzione per l’imponibilità.
Il naturale regime I.V.A. di esenzione porta, tuttavia, con sé il problema della detrazione dell’imposta assolta a monte mediante il meccanismo del “reverse charge” al momento del riscatto del bene immobile, avvenuto nel 2010. Tale I.V.A. dovrà essere recuperata dall’Erario mediante il meccanismo del pro-rata, disciplinato dall’art. 19-bis2, commi 2 e 8, del D.P.R. n.633/1972.
In particolare, il citato comma 8, dispone per gli immobili un “periodo di osservazione” fissato in 10 anni, da calcolare a decorrere dall’anno di ultimazione o di acquisto del fabbricato, all’interno del quale occorre monitorare l’eventuale impiego del bene in operazioni esenti: se tale impiego si verifica, occorre rettificare la detrazione dell’I.V.A. assolta all’atto di acquisto del riscatto.
La durata decennale del periodo di osservazione fiscale comporta che la rettifica della detrazione iniziale vada operata in relazione a tanti decimi dell’imposta detratta quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio. Per cui, se nel decennio di osservazione fiscale (che nel caso in analisi è iniziato nel 2010) l’immobile è concesso in locazione in esenzione da I.V.A., la rettifica deve essere operata nella misura di un decimo per ogni anno di durata della locazione, fino al termine del decennio.
In relazione al caso in questione, poiché il riscatto è stato effettuato nel 2010, se l’esenzione I.V.A. venisse applicata alla locazione a partire dal 2012, il periodo di osservazione fiscale terminerebbe tra 7 anni, con la conseguenza che ogni anno si dovrebbe recuperare un decimo del 70% dell’I.V.A. assolta sul riscatto del bene sino al termine dello stesso. L’Erario, quindi recupererebbe circa XXXXX Euro.
In conclusione, nella fattura emessa si deve riportare la dicitura “operazione esente I.V.A. ex art.10, comma 1, n.8, D.P.R. n.633/1972” e si deve applicare la marca da bollo di importo pari ad Euro 1,81
Fonte: www.admassociati.it
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