Stabilità 2014: locazioni tracciabili dal 2014

Obbligo di effettuare il pagamento del canone con mezzi tracciabili per tutte le tipologie di contratti (fatta eccezione per gli alloggi residenziali pubblici).
La legge di stabilità per il 2014 ha introdotto l'obbligo di effettuare il pagamento dei “canoni di locazione di unità abitative”, di qualsiasi importo, con “forme e modalità che escludano l'uso del contante”, estendendo l’obbligo anche alle locazioni transitorie, quelle stipulate con studenti e quelle turistiche. 

L'unica eccezione è prevista per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica. 

Dal 1° gennaio 2014 scatta l’obbligo per i proprietari di incassare il corrispettivo con assegno o bonifico dall'inquilino, anche se non è esclusa la possibilità di utilizzare altri mezzi tracciabili come il bancomat, utilizzati spesso da agenzie o società immobiliari. 

Fino a oggi l'obbligo di tracciabilità veniva ricondotto nel più generale limite antiriciclaggio dei 1.000 euro. 

L'effetto anti-evasione – Il nuovo obbligo, se da un lato è stato accolto positivamente dai sindacati degli inquilini, d’altro canto ha incassato le critiche, quanto mai condivisibili, di Confedilizia. 

Infatti, è chiaro che già oggi la maggior parte dei contratti prevede il pagamento del canone tramite bonifico bancario e quasi tutti i cittadini sono dotati di un conto corrente, ma ai fini anti-evasione, c’è da chiedersi: tale misura è realmente efficace? 

Nei casi in cui il contratto viene registrato presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, l’Erario può ricostruire tutti gli importi, anche se il pagamento viene effettuato in contanti, ma se il contratto a monte non viene stipulato tra le parti, perché esse decidono di evadere le relative imposte, il locatore non incasserà mai i canoni con bonifico. 

L'obbligo della tracciabilità non scalfisce nemmeno gli “evasori a metà”, coloro che dichiarano un canone inferiore a quello reale; infatti le parti comunque regolerebbero parte del canone in contanti e parte con bonifico o assegno. 

L'anagrafe condominiale - La legge di stabilità 2014 introduce un’ulteriore disposizione anti-evasione, che concede la facoltà ai Comuni di consultare i registri dell’Anagrafe condominiale. 

È la Riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, che ha istituito il registro. 

Esso viene tenuto dall'amministratore per ciascun condominio, a pena di revoca per giusta causa, e deve contenere i nomi degli inquilini e ogni variazione nella compagine condominiale entro 60 giorni dalla variazione. 

A prescindere dall'efficacia vera o presunta delle nuove norme, resta un dato di fatto: le ultime rilevazioni dell’OMI mostrano un incremento del numero di contratti di locazione registrati nel 2012 rispetto al 2011: circa 100.000 abitazioni e 30.000 box auto locati in più. 

È possibile che fossero abitazioni sconosciute al Fisco e locate anche in precedenza, o semplicemente si tratti di una scelta di privilegiare la locazione all’acquisto, vista la crisi e la tassazione sugli immobili. 

È anche vero che il sommerso è ancora molto diffuso, come dimostra anche la grande forbice tra il numero degli studenti fuori sede (432.000) e quello delle famiglie che sfruttano la detrazione sugli affitti (182.000). 

Le ragioni del mancato utilizzo potrebbero essere legittime: alcuni studenti vengono ospitati da parenti, altri risiedono in alloggi universitari senza pagare canone, altri ancora vivono in una casa di proprietà o la mancata detrazione, infine, potrebbe derivare da incapienza d’imposta. 

La detrazione del 19% - Si ricorda che i genitori o i figli stessi, se non a carico, possono godere di una detrazione pari al 19% della spesa sostenuta per i canoni di locazione, di ospitalità e per le assegnazioni di alloggi e posti letto da enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari Onlus e cooperative, con una spesa massima di 2.633 euro all'anno. 

Per applicare la detrazione, l'università deve essere distante dal Comune di residenza almeno 100 km. e in ogni caso in un'altra provincia rispetto a quella del Comune di appartenenza (l'agevolazione vale anche per chi studia in un Paese europeo). Perciò i potenziali beneficiari sono quei: 

- 327.000 studenti che studiano in un ateneo al di fuori della propria regione di residenza e distante oltre 100 km dal proprio Comune; 

- 105.000 studenti che studiano in un ateneo all'interno della regione, ma in una provincia diversa e distante oltre 100 km. 

Supersanzioni per il locatore evasore - Nel 2011 il Decreto sul Federalismo fiscale introdusse la possibilità per gli inquilini di denunciare il proprietario alle Entrate, nel caso questi non volesse stipulare un contratto di locazione regolare. Chi lo fa ha diritto per quattro anni, rinnovabili di altri quattro, a un canone calmierato (pari al triplo alla rendita catastale su base annua, che in genere è il 70% in meno dei valori di mercato). 

Sulla legittimità di questo sistema sanzionatorio, tuttavia, siamo ancora in attesa di una pronuncia della Corte costituzionale, prevista per il 12 febbraio 2014, per il fatto che sembra venga violata la libertà d'iniziativa economica del proprietario-evasore, dato che egli si trova costretto per otto anni a concedere il proprio immobile abitativo a uno stesso locatore, a un canone ben al di sotto al valore di mercato.

Autore: Redazione Fiscal Focus