Cessioni d'azienda, fisco light sugli immobili

Tassa fissa di 100 euro al posto dell'attuale prelievo del 3% sul valore dei beni trasferiti
Cessioni d'azienda comprensive di immobili più convenienti dal 1° gennaio 2014. Se è vero, infatti, che il registro aumenterà dal 7 al 9%, scatterà un'imposta ipo-catastale fissa da 100 euro contro l'attuale che è pari al 3% del valore lordo degli immobili trasferiti insieme all'azienda. È quanto deriva dalla riforma della tassazione dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso, disposta dall'articolo 10 del decreto legislativo 23/2011 e dall'articolo 26 del Dl 104/2013 (legge 128/2013).

Fino al 31 dicembre, la cessione di azienda comprensiva di immobili subisce la seguente tassazione:

- imposta di registro con l'aliquota del 7% sul valore degli immobili;

- imposta di registro con l'aliquota dello 0,5% sul valore dei crediti ceduti insieme all'azienda;

- imposta di registro con l'aliquota del 3% sul valore dell'azienda al netto del predetto valore di immobili e crediti;

- imposte ipotecaria e catastale con la complessiva aliquota del 3% sul valore degli immobili facenti parte dell'azienda.

Ipotizzando, quindi, la cessione di un'azienda per il complessivo prezzo di un milione, comprendente crediti del valore di 100mila euro, mobili e avviamento del valore di 300mila euro e fabbricati industriali del valore di 600mila euro, si ha questa tassazione: (100.000 x 0,5%) + (300.000 x 3%) + (600.000 x 7%) = 500 + 9.000 + 42.000 = 51.500. 

Se poi in quest'azienda esistessero passività accollate all'acquirente, per 400mila euro (di modo che il prezzo di cessione scenderebbe a 600mila), bisognerebbe, al fine dell'applicazione delle varie aliquote, procedere preventivamente alla proporzionale ripartizione delle passività sul valore dei vari beni soggetti a imposizione. Se ne avrebbe dunque che:

- il credito di valore 100mila ha un'incidenza del 10% (100.000 su 1.000.000) sul totale dell'attivo, cosicché a detto valore di 100mila euro vanno attribuite passività per (400mila x 10%) 40mila euro, ottenendosi una base imponibile di (100mila - 40mila = 60mila) da tassare allo 0,5 per cento;

- mobili e avviamento di valore 300mila hanno un'incidenza del 30% (300.000 su 1.000.000) sul totale dell'attivo, cosicché a detto valore di 300mila vanno attribuite passività per (400mila x 30% = 120mila), ottenendosi una base imponibile di (300mila - 120mila = 180mila) da tassare al 3 per cento;

- i fabbricati industriali di valore 600mila hanno un'incidenza del 60% (600.000 su 1.000.000) sul totale dell'attivo, cosicché a detto valore di 600mila vanno attribuite passività per (400mila x 60% = 240mila), ottenendosi una base imponibile di (600mila - 240mila = 360mila) da tassare al 7 per cento. 

Ne consegue un'imposizione complessiva di: (60.000 x 0,5%) + (180.000 x 3%) + (360.000 x 7%) = 300 + 5.400 + 25.200 = 30.900, importo cui va sommata l'imposta ipocatastale di 18.000 euro e cioè pari al 3% di 600.000 euro (ai fini di questa imposta, dal valore degli immobili non si possono scomputare le passività accollate al cessionario).

Nel 2014 queste regole in parte cambiano:

- l'aliquota dell'imposta di registro sui fabbricati aumenta dal 7 al 9%;

- un notevole cambiamento in senso favorevole ai contribuenti si avrà invece con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale: infatti, se fino al prossimo 31 dicembre devono applicarsi con le rispettive aliquote del 2 e dell'1%, dal 1° gennaio 2014 scatta la previsione (articolo 10, comma 3, decreto 23/2011) secondo la quale i trasferimenti immobiliari a titolo oneroso per i quali si applica l'imposta di registro in misura proporzionale «sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta». Quindi (come confermato dallo Studio tributario n. 1011-2013/T del Consiglio nazionale del notariato diffuso ieri) nell'esempio si pagheranno solo 100 euro in luogo di (600mila x 3%) 18.000 euro.

Fonte: Il sole 24 ore autore Angelo Busani