Immobili, più sconti ai professionisti

Possibile estendere il trattamento anche agli ammortamenti sugli acquisti
Se per i professionisti sono deducibili i leasing stipulati da inizio anno, allora lo devono essere anche gli ammortamenti per gli immobili acquistati dalla stessa data. Tutto nasce dalla legge di stabilità 2014 (le 247/2013), secondo cui la deduzione dei leasing immobiliari per gli esercenti un'arte o una professione è ammessa per un periodo non inferiore a 12 anni. 

Leggendo anche i documenti accompagnatori alla legge, si deduce che ciò va interpretato come un ripristino per i professionisti della possibilità di dedurre i canoni di leasing immobiliari. La norma preesistente si riferiva alla possibilità di dedurre (con un minimo di otto anni e un massimo di 15), ma solo per i leasing stipulati dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2009, come confermato dalla circolare 17/E/2013, paragrafo 5: la Finanziaria 2007 (articolo 1, comma 335) ha consentito di dedurre gli ammortamenti e dei canoni di locazione finanziaria per gli immobili dei professionisti acquistati o per i leasing stipulati solo in tale arco di tempo.

Conseguentemente, per gli immobili acquistati e per i leasing stipulati dal 1° gennaio 2010, nessuna deduzione degli ammortamenti e dei canoni era da reputarsi consentita (in questo senso anche risoluzione n. 13/E/2010). L'unica deduzione ammessa era quella della rendita catastale al 50% per gli immobili utilizzati promiscuamente. 

In questa situazione interviene ora la legge di stabilità 2014, che sembrerebbe ripristinare la possibilità di deduzione dei canoni di locazione finanziaria (per i leasing stipulati dal 2014) per un periodo non inferiore a 12 anni. Se questa possibilità dovesse venire confermata, occorre però ricordare il principio, più volte affermato dall'agenzia delle Entrate, della sostanziale equiparazione tra acquisto diretto e leasing. Quindi, anche l'acquisizione diretta dell'immobile da parte del professionista a partire dal 1° gennaio 2014 dovrebbe portare a dedurre le quote di ammortamento.

Questo dovrebbe riportare, a sua volta, un minimo di organicità anche alla disciplina delle spese di manutenzione, ammodernamento e ristrutturazione degli immobili. Con la legge finanziaria 2007, infatti, è stato stabilito che queste spese, quando per loro caratteristiche non sono imputabili ad incremento del costo del bene a cui si riferiscono, sono deducibili nella misura del 5% del costo complessivo di tutti i beni ammortizzabili, con l'eventuale eccedenza che risulta deducibile in quote costanti nei cinque periodi d'imposta successivi. In sostanza, il principio che era stato pensato è il seguente: le spese incrementative si capitalizzano all'immobile, per il quale si deducono, quindi, maggiori quote di ammortamento, mentre per le spese non capitalizzabili si applica la deduzione del 5%, come accade per il mondo delle imprese.

Tuttavia, il venire meno della deduzione della quota di ammortamento per gli immobili acquistati a far data dal 1° gennaio 2010 ha determinato, anche per le spese di manutenzione e ammodernamento, una disciplina irrazionale. Tanto che la risoluzione n. 99/E/2009 ha dovuto fare più di qualche sforzo interpretativo per ammettere la deduzione delle spese di manutenzione di tipo incrementativo almeno nella misura del 5 per cento del costo dei beni ammortizzabili, anche nel caso l'immobile non sia detenuto a titolo di proprietà così come quando non sono deducibili quote di ammortamento. È però un'interpretazione non proprio conforme alla ratio della norma, la quale fa riferimento alla "natura" incrementativa o meno delle spese, ammettendo solo quelle non incrementative alla deduzione del 5%. Tant'è che, posto che l'articolo 54 del Tuir è un articolo "chiuso" (si veda la risoluzione n. 30/E/2006 sull'acquisto del "buon nome" dello studio professionale), probabilmente il principio più corretto è che se talune spese non sono disciplinate espressamente dai commi 2 e seguenti dell'articolo 54 del Tuir, deve trovare applicazione il principio (comma 1) che se la spesa è inerente e risulta pagata la si deduce interamente nel periodo di sostenimento della spesa.

A questo punto, il fatto che potrebbero risultare ammessi in deduzione anche gli ammortamenti per gli immobili acquistati dal 2014 metterebbe alcune cose al loro posto, anche se la soluzione migliore sarebbe quella di riscrivere completamente la norma sulla determinazione del lavoro autonomo.

Fonte: Il sole 24 ore autore Dario Deotto