Leasing immobiliari stipulati nel 2014 con deducibilità più ampia

La L. 147/2013 ha ridotto a 12 anni la durata minima fiscale dei contratti, agevolando le imprese con capacità finanziarie
Per i contratti di leasing stipulati dallo scorso 1° gennaio 2014 si applicano le nuove e più favorevoli regole introdotte dalla L. 147/2013 per la deducibilità dei canoni in capo al soggetto utilizzatore (art. 102 comma 7 del TUIR). Per effetto di tali modifiche, la durata minima fiscale dei contratti relativi ai beni mobili ammortizzabili passa dai due terzi del periodo di ammortamento determinato con i coefficienti ministeriali alla metà del suddetto periodo di ammortamento, e viene rideterminata in dodici anni (indipendentemente dal coefficiente di ammortamento) per i beni immobili.
Rimane ferma anche per i nuovi contratti la regola – introdotta dal DL 16/2012 – per cui la deducibilità dei canoni risulta slegata dalla durata del contratto, che può essere particolarmente ridotta se l’impresa è dotata di capacità finanziarie adeguate; sotto il profilo pratico, le novità della L. 147/2013 vanno però accolte con estremo favore, in quanto ridurranno la necessità di operare variazioni fiscali nella dichiarazione dei redditi, consentendo – oltre naturalmente alla deducibilità di un importo maggiore – anche una più facile gestione del contratto da parte del professionista che cura la dichiarazione stessa; ciò specialmente per i leasing immobiliari, la cui gestione era divenuta particolarmente complessa dopo le modifiche apportate dal DL 16/2012.
Per comprendere gli effetti della modifica si può riprendere l’esemplificazione contenuta nella circolare Assilea n. 18 del 28 maggio 2012, riguardante un immobile acquisito con un contratto di locazione finanziaria di durata pari a 15 anni; la circolare ipotizzava un monte canoni totale di 1.350.000 euro, dei quali 900.000 a titolo di quota capitale e 450.000 a titolo di quota interessi. A fronte di questi dati, l’impresa è gravata nel corso di ciascuno dei 15 anni di contratto di un canone di competenza di 90.000 euro (comprensivo di quota capitale e interessi, questi ultimi supposti integralmente deducibili in capienza di interessi attivi e ROL).
Se il contratto è stato stipulato tra il 29 aprile 2012 e il 31 dicembre 2013, la durata minima fiscale (periodo entro il quale ripartire ai fini fiscali il monte canoni totale) è pari a 18 anni: ciò significa che il monte canoni viene imputato a ciascun periodo d’imposta per 75.000 euro (1.350.000/18), con conseguente necessità per l’impresa di effettuare una variazione in aumento ogni anno per 15.000 euro. Solo al termine del contratto l’impresa potrà recuperare tali importi indeducibili, attraverso variazioni in diminuzione in sede di dichiarazione dei redditi.
Se lo stesso contratto fosse stipulato oggi, non vi sarebbe più alcuna necessità di effettuare variazioni ai fini delle imposte sui redditi (fatta eccezione per quella relativa alla “quota terreno”): la durata effettiva del contratto sarebbe, infatti, superiore a quella minima fiscale di 12 anni, sicché l’ammontare imputato a Conto economico potrebbe essere dedotto senza limitazioni (naturalmente, la deduzione avverrebbe in 15 anni e non nei 12 di durata minima fiscale, in quanto in caso contrario mancherebbe il requisito della previa imputazione a Conto economico dell’eccedenza).
Ridotti i casi in cui è necessario effettuare variazioni fiscali
Il nuovo regime è idoneo a ridimensionare un’altra problematica emersa in sede di predisposizione delle dichiarazioni UNICO 2013. Come si ricorderà, infatti, la prassi dell’Agenzia delle Entrate va nel senso per cui la ripartizione dei canoni lungo la durata minima fiscale riguarda sia la quota capitale che gli interessi; in questo modo, si penalizzano le imprese con elevato ROL che, considerando invece la quota interessi quale componente autonoma, avrebbero pieno titolo a dedurre tali importi. Ritornando all’esemplificazione di prima, adottando un’impostazione alternativa, solo la quota capitale del monte canoni (900.000 euro) sarebbe da ripartire nei 18 anni di durata minima fiscale, mentre la quota interessi sarebbe deducibile in base a quanto imputato a Conto economico, se il ROL è capiente: in questo modo, l’impresa potrebbe dedurre in ciascuno dei 15 anni di contratto 50.000 euro (900.000/18) a titolo di quota capitale e 30.000 euro (450.000/15) a titolo di interessi, per un totale di 80.000 euro i quali, considerato un canone complessivo imputato in bilancio di 90.000 euro, determinerebbero una variazione di 10.000 e non di 15.000.
Come già evidenziato, per effetto del passaggio alla durata minima fiscale di 12 anni, nella singola fattispecie proposta a titolo di esempio la problematica cesserebbe di esistere, in quanto non vi sarebbero più variazioni fiscali da effettuare ai sensi dell’art. 102 comma 7 del TUIR.
Fonte: Eutekne autore Gianluca ODETTO

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