Come si registra il contratto di locazione

La registrazione di un contratto di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla sua decorrenza, con le seguenti modalità alternative, che saranno efficaci fino al 31 marzo 2014: 

con modalità cartacea, cioè recandosi direttamente presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate con almeno due copie del contratto sottoscritte in originale, la ricevuta del versamento delle imposte dovute, i contrassegni telematici (sostitutivi delle marche da bollo) per € 16,00 ogni 100 righe o 4 pagine del contratto. L’ufficio restituisce una copia con gli estremi della registrazione certificando, in tal modo, la data a partire dalla quale il contratto ha efficacia.

La richiesta di registrazione secondo la modalità cartacea avviene con la compilazione del modello 69 (nel caso di più contratti,  si utilizza il modello RR).

Con modalità telematica, cioè attraverso i canali internet reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate: si tratta di sistemi diversi, a seconda dell’utente e del tipo di registrazione, utilizzabili anche senza l’installazione del programma, semplicemente collegandosi al sito http://www.agenziaentrate.gov.it/,  e seguendo le specifiche istruzioni.

Tramite incaricato, ad esempio il commercialista, o l’agente immobiliare, il quale rilascia al cliente un impegno a svolgere l’incarico, due copie della registrazione, una volta avvenuta, e copia del versamento delle imposte.

I web per la registrazione del contratto di locazione sono denominati:

- Iris web, programma semplificato destinato a persone fisiche che concedano in locazione un immobile abitativo con non più di tre pertinenze;

- Locazioni web, destinato a qualsiasi utente;

- Siria, per chi ha esercitato l’opzione per la “cedolare secca”.

La registrazione con modalità telematica è obbligatoria per chi possieda almeno 10 immobili e per gli agenti immobiliari, ma può facoltativamente essere utilizzata da chiunque. A seguito delle operazioni di registrazione, il sistema richiede le coordinate bancarie per l’addebito, sul conto corrente del richiedente, delle imposte di registro e di bollo, se dovute (non sono dovute nel caso di opzione per la cedolare secca). 

A decorrere dal 3 febbraio 2014 il modello 69, utilizzabile fino al 31 marzo 2014, è sostituito dal modello RLI, attualmente reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, e contenente:

i dati generali relativi al contratto (tipologia, durata, data di stipula);

i dati dei soggetti contraenti;

i dati  dell’immobile oggetto della locazione;

l’eventuale opzione (o revoca) al regime della cedolare secca.

Il modello RLI dovrà essere sempre presentato in via telematica, direttamente o tramite gli intermediari abilitati (commercialisti, consulenti, ecc.). Coloro che non siano proprietari di un numero di immobili superiore a 10, e quindi non siano tenuti alla registrazione telematica,  possono effettuare la presentazione telematica tramite gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Alla richiesta di registrazione deve in ogni caso essere allegata copia del contratto. E’ tuttavia ammessa una forma semplificata, che non prevede tale allegazione, quando si verifichino tutte le seguenti condizioni:

- immobili censiti con attribuzione di rendita;

- numero di locatori e di conduttori rispettivamente non superiore a tre,  e  che siano persone fisiche (non persone giuridiche come società o enti), e non agiscano nell’esercizio di impresa, arte o professione;

una sola unità abitativa, con numero  di pertinenze non superiore a tre;

- un contenuto contrattuale riconducibile esclusivamente al rapporto di locazione, senza clausole di altra specie.

Il modello RLI dovrà essere utilizzato  anche per tutti gli adempimenti successivi alla registrazione del contratto, quali  proroghe, cessioni, risoluzioni.

Le imposte sul contratto di locazione

L’imposta di registro è commisurata al canone pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario, il quale può rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato.

L’importo dovuto è il seguente:

fabbricati ad uso abitativo, 2%. Se il locatore è una impresa ed applica  l’IVA sulla locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di € 168,00 (€ 200,00 con decorrenza 1° gennaio 2014);

fabbricati strumentali per natura (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc.), 1%;

altri fabbricati, 2%; fondi rustici, 0,5%. 

L’imposta è dovuta con un minimo di € 67,00 al momento della  registrazione (il rinnovo per le annualità successive non prevede alcun importo minimo) ed ogni anno, al rinnovo del contratto. E’ tuttavia possibile versare l’imposta di registro per più annualità in un'unica soluzione fruendo, in tal caso, di una riduzione degli importi dovuti.

Giova ricordare che anche la risoluzione del contratto è soggetta ad imposta di registro, nella misura fissa di € 67,00. 

Come si versa l’imposta 

L’imposta, qualora si  sia scelta la registrazione con modalità cartacea, deve essere versata presso uffici postali, sportelli bancari o al concessionario (non presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate), utilizzando il modello F23, sul quale sono esposti i dati del contribuente, l’importo, il codice dell’Ufficio presso il quale si effettua la registrazione, il codice tributo, indicato nelle apposite istruzioni.

Nel caso invece si utilizzino i canali telematici, l’imposta è versata a seguito di addebito diretto sul conto corrente indicato (è importante ricordare che il richiedente e l’intestatario del conto devono coincidere: in caso diverso, il sistema rifiuta il pagamento).

A decorrere dal 1° febbraio 2014, il versamento dell’imposta potrà essere effettuato anche con il mod. F24 ELIDE (modulo in cui è previsto l’inserimento degli elementi identificativi dei contraenti), attualmente reperibile soltanto sul sito dell’Agenzia delle Entrate (sarà reperibile presso banche, uffici postali, ecc. soltanto dal 1° aprile 2014).

Tale modalità di versamento, obbligatoria dal 2015, è per ora alternativa alla consueta utilizzazione del modello F23.