Immobiliari, boom di interpelli

Senza parere contrario del Fisco le imprese potrebbero risultare «non operative»

Gli immobili rivalutati spiazzano i conteggi delle società non operative. Dall'esercizio 2013, con la decorrenza della rivalutazione operata ai sensi del Dl 185/08, crescono i ricavi presunti per le società immobiliari, a fronte di un generalizzato calo dei canoni effettivi.
Molte imprese di gestione immobiliare si troveranno costrette a presentare gli interpelli disapplicativi per evitare inique penalizzazioni. Per ottenere risposta prima del versamento di giugno, le istanze devono essere inviate entro lunedì 17 marzo.

Le imprese che nel bilancio 2008 hanno proceduto alla rivalutazione degli immobili applicando l'imposta sostitutiva cominciano, dal mod. Unico 2014, a dedurre fiscalmente le quote di ammortamento calcolate sui maggiori valori. Nel bilancio in fase di chiusura si dovrà tener conto della nuova deducibilità, anche in termini di riversamento delle imposte anticipate iscritte all'atto della rivalutazione.

La decorrenza fiscale della rivalutazione porta però con sé anche una pesante penalizzazione per le società interessate dalla disciplina delle non operative. Nel calcolo dei ricavi medi presunti, da confrontare con quelli effettivi per stabilire l'eventuale situazione di società di comodo, occorre infatti considerare - per il solo esercizio 2013 (come chiarito dalla ris. 101/E/2013) - il valore rivalutato.

Ad esempio per un immobile commerciale di costo storico pari a 300mila euro, rivalutato nel 2008 a 700mila euro, i ricavi presunti per Unico 2014 salgono da 18mila a 26mila euro dovendosi applicare il 6% su 433mila euro (media triennale 2011-2013 del valore fiscale dell'immobile).

Questo fatto, in un contesto di mercato immobiliare che vede i valori in costante calo (con proprietari che accettano riduzioni per non perdere gli inquilini), è in grado di far uscire un gran numero di imprese dai parametri per essere considerate operative.

Nella chiusura del bilancio 2013, le società a rischio non operatività, come pure quelle interessate da perdite fiscali nel triennio 2010-2012, devono verificare la propria posizione, in relazione a possibili cause di esclusione e disapplicazione automatica (provvedimento del 14 febbraio 2008 integrato da quello dell'11 giugno 2012), avviando, in caso negativo, il procedimento di interpello.

E' da ritenere che la situazione di non operatività, con la conseguente necessità di interpellare l'agenzia delle Entrate, costituisca valida ragione legata all'oggetto della società per il rinvio a 180 giorni del termine per l'approvazione del bilancio.

L'analisi delle cause di esonero va fatta ricordando che quelle di esclusione (previste dalla legge, come ad esempio la congruità e coerenza agli studi di settore, il numero minimo di dipendenti o di soci) vanno testate (sia per le non operative che per le perdite sistematiche) sull'esercizio 2013, mentre quelle di disapplicazione riguardano l'esercizio 2013 per le non operative oppure uno dei tre esercizi di osservazione (2010-2011-2012) per le società in perdita.

La campagna degli interpelli disapplicativi prende il via con la metà del mese di questo mese. L'inoltro dell'istanza al Direttore regionale delle Entrate (da effettuare con consegna diretta o mediante plico raccomandato senza busta alla Direzione provinciale competente) dovrà avvenire entro lunedì 17 marzo per poter conoscere l'esito del procedimento (considerati i 90 giorni a disposizione dell'Ufficio per la risposta) prima del versamento dell'Ires e dell'Irap del 2013. Il termine ultimo per l'interpello, oltre il quale l'istanza verrebbe considerata inammissibile, è comunque fissato al 2 luglio 2014, dato che la risposta del fisco deve pervenire prima di trasmettere il mod. Unico 2014 (30 settembre).

Come in passato, gli interpelli dovranno essere motivati in modo chiaro, completo e documentato. Per le società immobiliari, in particolare per quelle colpite dall'impatto negativo della rivalutazione, si dovranno produrre i contratti di locazione, evidenziando che essi hanno come controparti soggetti diversi dai soci o da familiari e non vi sono situazioni che rientrano nelle finalità della norma antielusiva (colpire le cosiddette società "schermo"). Più in dettaglio si dovrà attestare che il canone effettivo è allineato con quello corrente di mercato (saranno utili ricerche di mercato o analisi di agenti immobiliari) e che è invece il parametro fiscale (6% su un valore rivalutato) ad essere fuorviante. Per gli immobili sfitti, occorre dimostrare, anche attraverso incarichi ad agenzie o avvisi pubblicitari, che la mancata locazione non è il frutto di scelte dell'impresa, ma della particolare situazione economica.

Fonte: Il sole 24 ore autore Luca Gaiani