Rivalutazione e area fabbricabile

Dubbi sulla categoria da rivalutare
Premessa – Nella nuova rivalutazione dei beni d’impresa prevista dalla legge di stabilità 2014 è necessario verificare se la rivalutazione dell'immobile debba riguardare necessariamente anche l'area sottostante, e se tale area appartenga a una categoria omogenea distinta rispetto al fabbricato sovrastante, con conseguente attrazione anche degli altri beni appartenenti alla medesima categoria omogenea. 

Rivalutazione - La legge di stabilità 2014 ripropone la rivalutazione dei beni d'impresa: si tratta di una norma a carattere temporaneo e facoltativo che interessa i beni materiali e immateriali e le partecipazioni in società controllate e collegate. La struttura normativa è quella classica: tutte le imprese possono rivalutare e ottenere il riconoscimento dei maggiori valori anche ai fini tributari in contropartita di un saldo in sospensione d'imposta, con il pagamento di un'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell'Irap del 16% per i beni ammortizzabili e del 12% sugli altri beni. 

Fabbricati – Per quanto riguarda in particolare gli immobili in base all’art. 36, commi 7, 7-bis e 8, del D.L. n. 223/2006, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento e dei canoni di leasing deducibili, il costo dei fabbricati strumentali per l’esercizio dell’impresa deve essere assunto al netto di quello delle aree occupate dalla costruzione e che ne costituiscono pertinenza. 

D.L. 185/2008 - Con riguardo alla precedente rivalutazione degli immobili d’impresa prevista dal D.L. n. 185/2008, l’Agenzia delle Entrate aveva precisato, nella circolare n. 11/E del 2009, che il medesimo scorporo andava effettuato anche ai fini della rivalutazione, con la conseguenza che il valore delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza andava “compreso nella categoria degli immobili non ammortizzabili”. 

Circolare 22/2009 - Nella successiva circolare n. 22/E del 2009, è stato precisato che non sussisteva un obbligo di rivalutazione sia del fabbricato che dell’area, trattandosi di beni appartenenti a due distinte categorie e l’obbligo di rivalutare tutti i beni era limitato a quelli appartenenti alla medesima categoria omogenea. Era stato altresì ritenuto che nell’ipotesi in cui si intendesse rivalutare sia il fabbricato che l’area sottostante o di pertinenza (ovvero rivalutare la sola area o il solo fabbricato), considerato che i predetti beni sono classificati in categorie omogenee differenti, occorreva necessariamente individuare distinti valori di rivalutazione (determinati sulla base del valore corrente o del valore interno dei singoli beni) riferibili rispettivamente al fabbricato e all’area. Ciò in quanto l’art. 11 della Legge n. 342/2000 richiede che il valore dei beni (che nel caso in esame sono rappresentati dall’area e dal fabbricato) non superi, a seguito della rivalutazione, il valore effettivamente attribuibile sulla base del criterio del “valore corrente” o del “valore interno”. 

Incrementi - Inoltre i maggiori valori attribuiti distintamente al terreno e al fabbricato sulla base dei predetti criteri potevano incrementare il precedente valore fiscale dei medesimi, come a suo tempo determinato per effetto dell’applicazione dell’art. 36, commi 7, 7-bis e 8, del D.L. n. 223/2006. 

Classificazione - Va però considerato che ai fini della precedente legge di rivalutazione gli immobili erano distinti in due sole categorie omogenee, concernenti gli immobili ammortizzabili e quelli non ammortizzabili, e le aree erano state ricomprese nella seconda categoria. Per la rivalutazione in esame invece gli immobili sono classificati in 5 categorie, nell’ambito delle quali è fatto riferimento, tra l’altro, alle aree fabbricabili aventi la stessa destinazione urbanistica e alle aree non fabbricabili. Si pone, quindi, la questione se l’area occupata dalla costruzione possa rientrare nell’ambito di una di queste due ultime categorie. In sostanza in attesa degli auspicati chiarimenti e in presenza, come indicato, di più categorie, rimane il dubbio se il terreno sottostante debba essere inquadrato come area edificabile e il costruito come immobile strumentale.

Autore: Redazione Fiscal Focus