Immobili riclassificati tra le rimanenze senza ricavi minimi

I coefficienti previsti dalla normativa sulle società di comodo si applicano sui soli immobili iscritti tra le immobilizzazioni
Nel bilancio 2013 delle società immobiliari che risultano di comodo una problematica che può assumere profili più delicati rispetto al passato è rappresentata dalla corretta classificazione dei beni destinati alla vendita.

Secondo l’art. 30 comma 1 della L. 724/94, infatti, gli immobili generano ricavi presunti solo ed esclusivamente se hanno natura di immobilizzazioni materiali; il motivo di tale limitazione è intuitivo, in quanto gli immobili destinati alla vendita, iscritti tra le rimanenze, non possono per definizione rappresentare beni destinati al godimento dei soci o dei loro familiari. L’irrilevanza, ai fini della disciplina delle società di comodo, degli immobili destinati alla vendita è naturalmente condizionata al fatto che l’iscrizione tra il circolante non “mascheri” beni in realtà detenuti per l’investimento durevole; la stessa circ. dell’Agenzia delle Entrate n. 25 del 4 maggio 2007 (§ 3.2.2) ha invitato gli uffici a “fare luce” sulle situazioni nelle quali gli immobili, pur classificati nel magazzino, rimangono nella sostanza beni immobilizzati.

Naturalmente, eventuali accertamenti in materia devono essere assistiti da una adeguata motivazione: la sentenza della C.T. Prov. di Novara del 9 giugno 2009 n. 57, ad esempio, ha annullato un avviso di accertamento fondato sul presunto carattere fittizio della riclassificazione dell’immobile dalle immobilizzazioni alle rimanenze; la Commissione ha, in quella sede, ritenuto che non sussisteva un intento elusivo nello spostamento del bene nel comparto dell’attivo circolante e che, allo stato degli atti, non risultava dedotta alcuna dimostrazione volta a comprovare l’irregolare classificazione degli immobili tra quelli “merce”.

Ciò posto, alla destinazione alla vendita degli immobili consegue non la possibilità, bensì l’obbligo, per gli amministratori di spostare i beni dalle immobilizzazioni alle rimanenze, interrompendo il processo di ammortamento. Ciò porterebbe naturalmente benefici anche sotto il profilo delle società di comodo (o, se si vuole vedere il problema sotto un diverso profilo, ripristinerebbe una sorta di “neutralità”, eliminando penalizzazioni fiscali legate al mero possesso dell’immobile), anche se nell’anno in cui si effettua il passaggio rimarrebbe il problema rappresentato dal fatto che, nella media triennale, due esercizi su tre vedrebbero ancora il bene classificato tra le immobilizzazioni, e quindi rilevante per il calcolo dei ricavi presunti (così come, nell’anno ancora successivo, un esercizio su tre vedrebbe ancora il valore rilevare per il calcolo della media).

Con il nuovo OIC 16 beni lasciati tra le immobilizzazioni

La problematica insita nella corretta classificazione contabile degli immobili è, inoltre, legata al processo di revisione dei Principi contabili nazionali. Il nuovo documento OIC n. 16 (§ 20) impone, infatti, alle imprese che destinano alla vendita un bene immobilizzato di lasciare il medesimo tra le immobilizzazioni, in un’apposita sottovoce “di cui destinate alla vendita”. È evidente che, se si applica l’art. 30 della L. 724/94 in modo letterale, una volta entrato in vigore il nuovo principio contabile la riclassificazione (o meglio, la destinazione alla vendita) dell’immobile non esplicherà più alcun effetto sulla determinazione dei ricavi minimi, come oggi invece avviene. Visto che, come probabile, il 2014 potrà ragionevolmente essere un esercizio per il cui bilancio si applicheranno già le nuove regole, il rischio è che le imprese, per evitare di essere intrappolate nel meccanismo delle società di comodo anche per beni che potrebbero essere venduti, effettuino manovre sul bilancio 2013 non rispondenti a corretti criteri di classificazione, spostando immobili tra le rimanenze anche se, a rigore, ciò potrebbe non essere corretto.

Per evitare questo rischio di comportamenti “ora o mai più”, che potrebbero inquinare i bilanci per ragioni solo fiscali, sarebbe opportuna una presa di posizione dell’Agenzia delle Entrate finalizzata a chiarire che, per gli immobili, ciò che rileva per il calcolo dei ricavi minimi non è il dato formale dell’iscrizione tra le immobilizzazioni, bensì quello sostanziale della detenzione a scopo di investimento; in modo speculare, sarebbero esclusi dal calcolo gli immobili che, seppure iscritti tra le immobilizzazioni, siano destinati alla vendita e iscritti nell’apposita sottovoce prevista dal nuovo OIC 16.

Il tutto, naturalmente, se non interverranno modifiche legislative in attuazione della delega fiscale che, al di là dell’obiettivo dichiarato di circoscrivere la disciplina delle società di comodo a quei casi di società “schermo”, potrebbero essere l’occasione per intervenire su alcuni aspetti sostanziali della disciplina stessa, quale quello in commento.  

Fonte: Eutekne autore Gianluca ODETTO