UNICO 2014: redditi dell’immobile estero

Effetto sostitutivo IVIE – IRPEF per gli immobili esteri non locati

Il possesso di immobili esteri da parte di persone fisiche fiscalmente residenti in Italia va attentamente gestito sotto il profilo dell’imposizione diretta e dei relativi profili dichiarativi. Il principio che attrae a tassazione i redditi collegati agli immobili esteri è quello sancito dall’art. 3 del Tuir in base al quale il reddito complessivo ai fini dell'imposta sui redditi è costituito per i contribuenti residenti da tutti i redditi ovunque prodotti (Worldwide income taxation). 

Individuato il principio alla base della tassazione, per individuare le modalità di tassazione, nonché le relative modalità dichiarative, è necessario distinguere l’immobile estero locato dall’immobile estero non locato. 

Le norme Convenzionali – È bene precisare che la potestà impositiva su tali redditi dovrà essere determinata in base alle disposizioni delle Convenzioni contro le doppie imposizioni che, come noto, essendo accordi tra più Stati, prevalgono sulla norma interna. In questa sede si segnala che generalmente i redditi derivanti dai beni immobili sono disciplinati dall’articolo 6 delle Convenzioni stipulate dall’Italia e queste non prevedono una disciplina di maggior favore, in quanto non escludono la tassazione nel Paese di residenza del soggetto che detiene l’immobile in un altro Stato. 

L’immobile estero non locato - In riferimento al primo caso, la disciplina è rinvenibile nell’art. 70, comma 2 del Tuir. 

La richiamata disposizione prevede che: 

se lo Stato estero tassa gli immobili ai fini dell’imposizione diretta, l’Italia userà la stessa base imponibile;

se lo Stato estero non li tassa, saranno esenti anche in Italia.

Per individuare se i redditi dei terreni e dei fabbricati sono da tassare in Italia, la norma in esame fa riferimento all’imposizione nel Paese estero per il “corrispondente periodo d’imposta”. Tuttavia può accadere che il periodo d’imposta italiano non coincida con il periodo d’imposta dello Stato in cui è situato l’Immobile. 

Ad esempio, ciò potrebbe accadere nel caso di possesso di un immobile in Australia. 

Mentre in Italia, infatti, per le persone fisiche il periodo d’imposta coincide con l’anno solare, in Australia l'anno fiscale va dal 1/7 al 30/6. 

Nel caso in cui nel Paese estero i redditi degli immobili vengono tassati nel periodo fiscale 01.07.2013 – 30.06.2014, mentre risultano esenti da tassazione nel precedente periodo d’imposta, l’immobile va o non va tassato in Italia? 

In tale situazione l’immobile non andrà tassato in Italia, in quanto si dovrà far riferimento al periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano, dunque nel nostro caso al periodo 01.07.2012 – 30.06.2013 (periodo nel quale l’immobile era per ipotesi esente da tassazione nel Paese estero). 

Le istruzioni al quadro RL, rigo RL 15, colonna 2 (dove tali redditi vanno inseriti), precisano che “per gli immobili all’estero adibiti ad abitazione principale dai soggetti residenti nel territorio dello stato, in forza delle regole ordinarie, ed anche per gli immobili non locati per i quali è dovuta l’IVIE, non viene applicato il secondo comma dell’articolo 70 del TUIR (comma 15-ter, dell’articolo 19 del D.L. n. 209 del 2011)”. 

Dunque, tralasciando l’improbabile ipotesi dell’immobile estero adibito ad abitazione principale, per gli immobili esteri non locati sussiste un effetto sostitutivo tra IVIE e IRPEF. 

Pagata l’IVIE, non sussistono ulteriori obblighi impositivi, ma continueranno a sussistere obblighi dichiarativi. Infatti, per tali immobili non dovrà più essere compilato il quadro RL, ma sarà necessario compilare il quadro RW sia ai fini del monitoraggio fiscale che ai fini IVIE. 

L’immobile estero locato - In merito al secondo caso (immobile estero locato), sempre in base alle disposizioni dell’art. 70, co. 2, del Tuir, si possono quindi verificare due casi: 

lo Stato estero tassa i canoni;

lo Stato estero esenta i canoni.

Nel primo caso in Italia bisognerà utilizzare la stessa base imponibile dello Stato estero, mentre nel secondo caso si utilizzerà il canone di locazione ridotto del 15%. 

Per ovvie ragioni, solo nel primo caso si potrà usufruire del credito per le imposte estere. 

Per l’immobile estero locato, si dovrà dunque compilare il quadro RL, rigo RL 15, colonna 2 e, inoltre, sarà necessario compilare il quadro RW sia ai fini del monitoraggio fiscale che ai fini IVIE.

Autore: Redazione Fiscal Focus