Raddoppiato il costo della rivalutazione delle partecipazioni e dei terreni

Nel maxiemendamento del Governo sostitutivo del Ddl. di stabilità, è previsto il raddoppio delle imposte sostitutive: dal 4% all’8% e dal 2% al 4%

Come evidenziato su Eutekne.info, (si veda “Nuova rideterminazione del valore dei terreni e delle partecipazioni” del 17 ottobre), il disegno di legge di stabilità 2015 ripropone le agevolazioni fiscali introdotte e disciplinate dagli artt. 5 e 7 della L. n. 448/2001, consentendo a persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia di rivalutare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni non quotate e dei terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2015, al di fuori del regime d’impresa, affrancando in tutto o in parte le plusvalenze conseguite, ex art. 67 comma 1, lett. da a) a c-bis) del TUIR, allorché le partecipazioni o i terreni vengano ceduti a titolo oneroso.

Tuttavia, si osserva che il maxi-emendamento presentato dal Governo, modificando il Ddl., non introduce una mera proroga del regime, ma prevede il raddoppio delle aliquote delle imposte sostitutive. In sostanza, esercitando l’opzione di assumere, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore indicato in perizia delle partecipazioni non quotate o dei terreni, il contribuente dovrà assolvere entro il 30 giugno 2015:

- l’imposta sostitutiva del 4% (fino al 30 giugno 2014 pari al 2%) sulle partecipazioni non qualificate;

- oppure quella e dell’8% (fino al 30 giugno 2014 pari al 4%) sulle partecipazioni qualificate e sui terreni.

Il raddoppio delle aliquote produce effetti su coloro che intendono procedere nuovamente alla rivalutazione di beni già rivalutati.

Secondo quanto chiarito dalla circ. Agenzia delle Entrate 24 ottobre 2011 n. 47 (§ 2), la possibilità di effettuare una nuova rideterminazione del costo fiscale dei terreni è consentita anche nel caso in cui la seconda perizia giurata di stima riporti un valore inferiore a quello risultante dalla precedente perizia. In questo modo, viene offerta la possibilità di cedere il terreno già rivalutato ad un nuovo valore che viene “allineato” quello di mercato, senza incorrere nel disposto dell’art. 7 comma 6 della L. 448/2001, secondo il quale il valore di perizia del terreno costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale.

In assenza di una rivalutazione che si può definire “al ribasso”, la norma sopracitata veniva applicata dagli Uffici attraverso il disconoscimento degli effetti della rivalutazione e la liquidazione delle imposte sul “vecchio” costo storico.

Da valutare la convenienza della rivalutazione al ribasso

Prima dell’incremento delle aliquote delle imposte sostitutive, la rivalutazione “al ribasso” consentiva di non versare nulla in quanto, a parità di aliquote, l’imposta precedentemente versata si detraeva da quanto dovuto in relazione alla nuova rivalutazione.

Attualmente, invece, con l’incremento dell’aliquota dal 4% all’8%, sembra possibile che un’eventuale rivalutazione al ribasso generi un’ulteriore imposta a debito per il contribuente.

Si pensi da un terreno rivalutato nel 2014 con un valore di perizia di 100.000 euro ed un’imposta versata di 4.000 euro. Nel caso in cui nel 2015 il valore del terreno si riducesse a 60.000 euro ed il contribuente decidesse di effettuare la rivalutazione al ribasso egli dovrebbe corrispondere (60.000 x 8%) – 4.000 = 800 euro. Prima, con l’introduzione della possibilità di detrarsi l’imposta precedentemente versata, invece, il contribuente non avrebbe versato nulla.

Alla luce del nuovo quadro normativo che si sta delineando, vale la pena analizzare l’orientamento contenuto al § 4.1 della l’Agenzia delle Entrate 15 febbraio 2013 n. 1, la quale, in presenza di riduzioni di valore dei terreni, propone un’alternativa alla citata nuova rivalutazione “al ribasso”. Secondo tale documento di prassi, dovrebbe essere possibile cedere il terreno già rivalutato ad un corrispettivo inferiore al valore di perizia senza incorrere nel disconoscimento della rivalutazione, purché nell’atto di cessione venga indicato il maggiore valore risultante dalla perizia e tale maggiore valore costituisca la base imponibile per assolvere le relative imposte di registro, ipotecarie e catastali.

In questo modo, non sarebbe necessario optare per la rivalutazione del 2015 in caso di riduzione del valore dei terreni.

Comunque, la possibilità di cedere il terreno ad un prezzo inferiore a quello di perizia deve essere vagliata con cautela: infatti, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicherebbero comunque su un valore superiore al prezzo di vendita e non è detto che l’acquirente in sede di trattativa accetti di accollarsele interamente.

Fonte: eutekne autore Salvatore SANNA