Immobiliari, confini definiti per dedurre interessi passivi

Sono integralmente deducibili per le società immobiliari gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca, contratti per la costruzione o l’acquisto di immobili destinati alla locazione.
Lo schema del decreto legislativo sull’internazionalizzazione, varato dal Consiglio dei ministri del 21 aprile e inviato alle commissioni parlamentari, fa finalmente chiarezza sulla portata dell’articolo 1, comma 36, della legge 244/07 (Finanziaria 2008), sancendo che gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione sono integralmente deducibili «per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare». Chiarendo altresì che rientrano nella definizione le «società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione». Questo regime di favore era stato introdotto dalla Finanziaria 2008 per tener conto delle condizioni oggettive di un settore trainante per l’economia, quello immobiliare, che richiede un livello di investimenti, e conseguentemente di indebitamento, assai rilevante.

I requisiti 

Sotto il profilo soggettivo, la disciplina agevolativa si applica a tutte le società immobiliari, definite come le società il cui patrimonio è costituito per più del 50% da immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono, per almeno i due terzi, direttamente correlati all’attività immobiliare. Pertanto, non potranno utilizzare il regime speciale le società che svolgono solo saltuariamente attività immobiliare, poiché il loro bilancio difficilmente potrà soddisfare i requisiti dettati dalla normativa.

La ratio della norma porta infine a ricomprendere in tale regime anche i (ri)finanziamenti destinati a sostituire quelli originariamente contratti per l’acquisto o lo sviluppo degli immobili destinati alla locazione. Sotto il profilo operativo, quindi, i predetti interessi passivi non rientrano nei limiti di deducibilità ordinari.

La controversia interpretativa 

L’articolo 4 del decreto chiarisce i requisiti di accesso al regime agevolativo di cui all’articolo 1, comma 36 della legge 244/2007. Questa norma è stata oggetto di un complesso percorso interpretativo, che ne ha minato alle fondamenta l’effettiva portata. In estrema sintesi, dapprima l’agenzia delle Entrate (circ. 37/E del 2008) sembrava aver limitato l’ambito di applicazione della norma agevolativa alle sole società «immobiliari di gestione» (società la cui attività «consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili cd. “patrimonio”»). Di seguito, la stessa Agenzia con la circolare 7/E del 2013 aveva escluso dal novero delle «immobiliari di gestione» le società che forniscono servizi integrati ai propri locatari in misura tale «da rendere l’attività di locazione o di affitto non più preminente in quanto inserita in una più ampia attività di prestazione di servizi».

In buona sostanza, l’interpretazione fornita sul punto dall’Amministrazione aveva messo in dubbio l’ambito di applicazione del regime agevolato producendo alcuni contenziosi i cui esiti per altro sono stati, sino a ora, favorevoli ai contribuenti. I contenziosi avevano coinvolto soprattutto quelle società immobiliari che, oltre alla mera locazione delle proprietà immobiliari, fornivano – anche tramite soggetti terzi – servizi integrati relativi ai medesimi immobili locati, quali, ad esempio, servizi di pulizia, di gestione dei parcheggi e delle aree comuni. In tale situazione versano tipicamente quelle società che detengono centri commerciali o complessi immobiliari locati a terzi.

Il legislatore delegato interviene quindi opportunamente, in via interpretativa, a superare questo contrasto, riconoscendo precisi limiti quantitativi per l’accesso al regime di favore ed eliminando gli ampi margini di incertezza che hanno caratterizzato l’applicazione del regime e che avevano indirettamente reso meno appetibili gli investimenti nel settore immobiliare.

Fonte: Il sole 24 ore autore Paola Camagni