Alternativa Imu-Irpef al test di Unico

La casa sfitta nel proprio Comune di residenza «concorre» all’imposta sulle persone fisiche.

Semplificazione per chi si appresta a compilare il quadro RB (“fabbricati”) di Unico PF 2015: non è più richiesta l’indicazione dell’Imu versata nel periodo cui si riferisce la dichiarazione.

Tuttavia, proprio il tributo comunale complica notevolmente la compilazione, a causa delle diverse implicazioni del principio di alternatività tra detta imposta e l’Irpef sul reddito dei fabbricati non locati (articolo 8, comma 1, del Dlgs 23/2011). A sciogliere l’intreccio può aiutare uno schema operativo come quello pubblicato qui a fianco.

Vediamo distintamente le varie ipotesi, dopo aver premesso che per i fabbricati locati non sussiste alcuna alternatività, per cui gli immobili verseranno ordinariamente sia l’Irpef (o la cedolare secca in caso di opzione) sia l’Imu.
Abitazione principale 

In deroga alla regola generale, l’abitazione principale può subire l’assolvimento dell’Imu, in particolare nell’ipotesi di accatastamento in categorie “di lusso” (A/1, A/8 e A/9). In questa fattispecie (identificata a quadro RB, colonna 12, con il codice “2”), sul reddito fondiario non sono dovute Irpef e addizionali, per cui la rendita (rivalutata) viene indicata a colonna “16” («abitazione principale soggetta a Imu») e poi riportata a rigo RN50, colonna 1. In quest’ultimo rigo vanno riportati tutti i redditi fondiari in cui l’applicazione dell’Imu (o dell’Ivie per gli immobili sfitti ma imponibili nello stato estero in cui sono situati: articolo 70, comma 2, del del Tuir) rende non dovuta l’Irpef (e le addizionali), anche se il relativo importo va comunque considerato ad altri fini (anzituttoi calcoli Isee).

Diversamente, se l’abitazione principale non ha scontato l’Imu nel 2014, scatterebbe l’imponibilità, la quale, tuttavia, viene evitata (ma non per le addizionali) dalla “rediviva” deduzione per l’abitazione principale (articolo 10, comma 3-bis, del del Tuir). Nel modello si compila la colonna 18 del quadro RB («abitazione principale non soggetta a Imu») e la rendita concorre a formare il reddito complessivo (rigo RN1) ma non quello imponibile, per effetto della deduzione indicata a rigo RN2.

Da tener presente, con riguardo alle pertinenze, che la disciplina Imu è molto più restrittiva di quella Irpef; mentre per quest’ultima ha rilievo essenziale la destinazione concreta e durevole al servizio dell’abitazione principale, per l’imposta patrimoniale si intendono come pertinenze esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità per ciascuna categoria, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Ciò significa che vi possono essere pertinenze dell’abitazione principale ai fini Irpef (codice utilizzo “5”) che hanno comportato il versamento Imu, per cui, a livello compilativo, ci si comporta come per l’abitazione principale “di lusso”.

Altri fabbricati 

Per quanto riguarda gli altri immobili non locati, dal 2013 sussiste una nuova fattispecie, costituita dai fabbricati abitativi situati nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, i quali, ai sensi dell’articolo 9, comma 9, del Dlgs 23/2011 (appositamente rivisto dal comma 717 dell’articolo 1 della Legge di stabilità 2014), pur se assoggettati ad Imu, vedono concorrere il proprio reddito fondiario al 50% sia alla base imponibile Irpef che a quella delle relative addizionali.
Operativamente, questi immobili sono indicati al quadro RB, colonna 12, con il codice “3” e la rendita rivalutata va riportata per metà a colonna 17 (immobili non locati non imponibili) e per metà a colonna 13 (tassazione ordinaria). La quota di colonna 17 verrà poi riportata a rigo RN50, colonna 2. 

Diversamente, per la classica “seconda casa” a disposizione nel luogo di villeggiatura (Comune diverso da quello in cui si trova l’abitazione principale) l’Imu è effettivamente alternativa all’Irpef, ed il relativo reddito va riportato a colonna “17” del quadro RB (senza compilare la colonna “12”) e poi a colonna 2 del rigo RN50.

Con circolare n. 11/E/2014 (risposta n. 1.2), l’Agenzia ha chiarito che si trova in questa situazione il contribuente che risiede nello stesso comune dell’immobile non locato, ma non dispone di una abitazione principale secondo la definizione di cui al comma 3-bis dell’articolo 10 del Tuir (che prevede la proprietà o la titolarità di un diritto reale sull’immobile). Per cui un contribuente che dimora abitualmente in un immobile detenuto in locazione o comodato e che, nello stesso comune, possiede a titolo di proprietà un’unità immobiliare ad uso abitativo non locata assoggettata all’Imu, non dovrà applicare l’Irpef e le addizionali neppure sul 50% del reddito di tale fabbricato.

Infine, per gli immobili non locati, diversi dall’abitazione principale ma che non hanno assolto l’Imu 2014 per effetto di assimilazioni a quest’ultima, scatta l’imponibilità ad Irpef del reddito fondiario, e il quadro RB è contraddistinto dal codice “1” riportato a colonna 12. 

Fonte: Il sole 24 ore autore Giorgio Gavelli