Fabbricati merce esenti da Imu

Gli immobili merce delle imprese costruttrici, non locati, sono esenti da Imu.

La previsione agevolativa non pone alcuna condizione in ordine alla natura giuridica dell’impresa, che può dunque essere sia individuale che societaria. Non è altresì richiesto che l’impresa abbia per oggetto esclusivo o principale la costruzione di immobili, essendo sufficiente allo scopo che la stessa risulti il costruttore del bene del quale si chiede l’esenzione. Ne deriva ad esempio che una immobiliare di gestione che possieda sia immobili finiti, acquistati da terzi, sia beni realizzati direttamente, potrà richiedere per questi ultimi l’esenzione, sempre a condizione che si tratti di beni destinati alla vendita.

Non è altresì richiesto che gli immobili siano stati materialmente realizzati dall’impresa, essendo necessario e sufficiente che la stessa sia titolare delle autorizzazioni amministrative all’edificazione. La qualifica di impresa costruttrice, secondo la condivisibile opinione delle Finanze, compete anche al soggetto che ha provveduto alla radicale ristrutturazione dei beni, poiché il bene risultante dalla ristrutturazione è radicalmente diverso da quello originario.

Sotto il profilo della destinazione alla vendita, un elemento rilevante è la contabilizzazione degli immobili nell’attivo circolante. Non sembra peraltro prescritto che il bene abbia sin dall’origine tale destinazione aziendale. E invero, in caso di mutamento di destinazione dei beni immobili, dalle immobilizzazioni all’attivo circolante, effettuato nel rispetto dei criteri dettati dal principio contabile Oic 16, gli effetti a fini Imu dovrebbero decorrere dal periodo d’imposta successivo a quello di esposizione della nuova contabilizzazione in bilancio.

Non è invece condivisibile la tesi, espressa dalle Finanze in una risposta a Telefisco 2014, secondo cui la locazione temporanea per alcuni giorni farebbe perdere l’esenzione per l’intero anno. L’Imu è infatti un’imposta che matura per ciascun mese di possesso, con riferimento alla situazione immobiliare del mese di riferimento. Ne consegue che la locazione temporanea per un mese comporta la perdita dell’esenzione solo per quel mese.

Occorre tener presente che il beneficio è espressamente condizionato alla presentazione, a pena di decadenza, della dichiarazione Imu per gli immobili esenti entro il termine di legge (30 giugno). Stante l’espressa sanzione di decadenza, l’eventuale ritardo di presentazione della dichiarazione, anche solo di un giorno, dovrebbe pregiudicare in via definitiva l’agevolazione per l’anno oggetto di dichiarazione. Tanto per un duplice ordine di ragioni. In primo luogo, per l’appunto, la decadenza si evita solo compiendo l’atto per il quale la stessa è prevista. Inoltre, la procedura del ravvedimento è di norma utilizzabile solo per regolarizzare eventuali violazioni di legge e non già per il mancato rispetto di oneri stabiliti al diverso fine dell’applicazione di esenzioni ed agevolazioni. È tuttavia chiaro che la dichiarazione non deve essere ripresentata per i medesimi immobili oggetto di una precedente denuncia. L’esenzione Imu opera a decorrere dalla data di ultimazione del fabbricato, poiché durante i lavori di costruzione l’area di sedime è soggetta a imposta come area edificabile.

Nella disciplina della Tasi, gli immobili merce sono invece regolarmente soggetti a imposta, salvo diversa delibera comunale. La circostanza che si tratti di beni esenti da Imu potrebbe comportare che l’aliquota d’imposta sia più elevata di quella base (1 per mille).

Fonte: Il sole 24 ore autore Luigi Lovecchio