Zone edificabili a valori di mercato

Le aree edificabili, diversamente dai terreni agricoli per i quali si applica esclusivamente l’imposta municipale, sono soggette sia al pagamento dell’Imu che della Tasi.

La nozione di «aree fabbricabile» va ricercata nel decreto legislativo 504/1992 dove, al comma 1, lettera b dell’articolo 2 si definisce edificabile «l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità». L’articolo 36 del Dl 223/2006 ha inoltre precisato che un’area è edificabile in base allo strumento urbanistico generale indipendentemente dalla approvazione regionale e dalla adozione di strumenti attuativi. Sono altresì edificabili le aree di sedime di fabbricati in corso di costruzione o di ricostruzione. La base imponibile (sia per la Tasi, sia per l’Imu) corrisponde al valore di mercato dell’area alla data del 1° gennaio 2015, determinato avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione ed ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree fabbricabili con caratteristiche analoghe. I Comuni generalmente adottano una delibera di indirizzo con la quale stabiliscono i valori delle aree.

Per quanto riguarda le aliquote d’imposta da applicare è necessario consultare le singole delibere comunali; il legislatore però, al comma 667 dell’articolo 1 della legge 147/2013 ha previsto un limite, disponendo che la somma dell’aliquota Tasi e quella dell’aliquota Imu non può essere superiore all’aliquota massima consentita per l’Imu che è pari a 10.6 per mille

Ai fini della Tasi, anche per le aree edificabili trova applicazione la disposizione contenuta nell’articolo 1, comma 708 della legge di stabilità 2014 (147/2013) secondo cui, in caso di terreni edificabili concessi in affitto, l’affittuario che è il detentore del terreno, è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e deve pagare dal 10 al 30% dell’imposta complessivamente dovuta, a seconda di quanto previsto nella delibera comunale. Qualora la delibera non disponga nulla in merito, l’affittuario versa l’imposta nella misura del 10 per cento.

Sono considerati, in ogni caso, non edificabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali. Pertanto, questi terreni, seppur urbanisticamente edificabili, seguono le regole di tassazione dei terreni agricoli e quindi, sono assoggettati ad Imu in base al valore catastale e sono esclusi dalla Tasi.

La disposizione in questione si applica anche nel caso in cui il possesso del terreno edificabile sia di una società avente la qualifica di imprenditore agricolo professionale; la qualifica di imprenditore agricolo professionale può essere acquisita, infatti, anche dalle società di persone e di capitali, nessuna esclusa, a condizione che un socio per le società di persone od un amministratore per quelle di capitali abbia la qualifica di Iap a titolo personale e sia iscritto nella gestione previdenziale. In sintesi, dunque:

se un’area edificabile è posseduta da un contribuente (persona fisica o giuridica) senza qualifiche agricole paga l’Imu e la Tasi sul valore di mercato;

se il possessore è un coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, essendo il terreno, ancorché edificabile, considerato agricolo, è soggetto esclusivamente ad Imu sul valore catastale.

Fonte: Il sole 24 ore autore Alessandra Caputo