Affitto d’azienda: chi deduce gli ammortamenti?

Un aspetto di particolare interesse nel contratto di Affitto d’azienda riguarda la deduzione degli ammortamenti. 

Per una corretta analisi di tale aspetto, va subito evidenziato che l’articolo 2561 del codice civile prevede che l'affittuario "deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservarne l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte". 

Essendo l’affittuario il soggetto obbligato ad occuparsi della “manutenzione” delle immobilizzazioni dell’azienda, salvo diversa previsione contrattuale, l'art. 102, comma 8, del Tuir, in tema di ammortamento dei beni materiali, prevede che "per le aziende date in affitto o usufrutto le quote di ammortamento sono deducibili nella determinazione del reddito dell'affittuario o usufruttuario". Tale previsione, in virtù del rinvio, contenuto all'interno dell'art. 103, comma 4, del Tuir, si applica anche agli ammortamenti dei beni immateriali. 

Tuttavia, l'ultima parte del citato comma 8 prevede che tale disposizione non si applica "nei casi di deroga convenzionale alle norme dell'art. 2561 del codice civile, concernenti l'obbligo di conservazione dell'efficienza dei beni ammortizzabili". 

In sostanza, se le parti prevedono che l’obbligo mantenere in efficienza impianti e macchinari ricada sul concedente, allora quest’ultimo potrà dedursi le quote di ammortamento. 

Qualora l’autonomia contrattuale delle parti non preveda tale deroga, di ribadisce che sarà l’affittuario a dedursi le quote di ammortamento. 

In tale caso, la quota di ammortamento deducibile dall'affittuario in ciascun periodo d'imposta dipende da due distinti fattori: 

• le aliquote di ammortamento previste in relazione alla tipologia di bene e di attività svolta; 

• il costo originario del bene da ammortizzare. 

Quanto al primo l'affitto d'azienda in nulla differisce dalla disciplina ordinaria in tema di ammortamento. L'affittuario potrà, quindi, sul piano fiscale dedurre quote di ammortamento calcolate sulla base delle aliquote contenute nel D.M. 31 dicembre 1988 che tiene conto: 

1. dell'attività d'impresa svolta; 

2. della tipologia di bene da ammortizzare. 

Per quanto riguarda invece il costo originario da ammortizzare, nel caso dell'affitto d’azienda, l'affittuario si trova ad ammortizzare beni per i quali non ha sostenuto alcun costo. 

Si dovrà allora fare riferimento alla contabilità del concedente. 

Secondo l'art. 102, comma 8, del Tuir "le quote di ammortamento sono commisurate al costo originario dei beni quale risulta dalla contabilità del concedente e sono deducibili fino a concorrenza del costo non ancora ammortizzato ovvero, se il concedente non ha tenuto regolarmente il registro dei beni ammortizzabili o altro libro o registro, considerando già dedotte per il 50 per cento del loro ammontare, le quote relative al periodo di ammortamento già decorso". 

Dalla citata disposizione normativa, si evince che: 

• l'affittuario deve far riferimento al costo storico del bene da ammortizzare così come risulta dalla contabilità del soggetto concedente; 

• l'affittuario dovrà, quindi, prendere visione del registro dei beni ammortizzabili del concedente, anche se appare opportuno, in funzione di tutela dello stesso, che una copia autentica del registro dei beni ammortizzabili (o degli altri registri) unitamente a una dichiarazione del locatore che ne attesti la regolare tenuta venga allegata al contratto d’affitto; 

• in via subordinata, nel caso in cui, invece, l'affittuario constati la non regolare tenuta del registro dei beni ammortizzabili (o comunque in assenza di un parametro contabile certo e documentabile) il Legislatore adotta una presunzione, ritenendo già ammortizzata una parte pari al 50% del costo originario del bene.

Autore: Redazione Fiscal Focus