Affitto d’azienda: profili impositivi e dichiarativi

La concessione in affitto dell'unica azienda da parte dell'imprenditore individuale determina la perdita dello status di soggetto passivo (C.M. 72/14522 del 1986) ai fini Iva. Ai fini delle imposte indirette, il venir meno dello status di soggetto passivo ai fini Iva determina l'assenza del requisito soggettivo, di cui all'art. 4 del D.P.R. 633/1972; di conseguenza, l'operazione è fuori dal campo di applicazione dell'Iva. 

Per effetto del principio di alternatività tra Iva e imposta di registro, l'affitto d'azienda sconta l'imposta di registro in misura proporzionale In particolare, non essendo nella Tariffa specificamente contemplata l'ipotesi dell'affitto d'azienda commerciale troverà applicazione la previsione residuale di cui all'art. 9 della stessa concernente gli atti (diversi da quelli contemplati) aventi contenuto patrimoniale, unita al disposto di cui all'art. 23, D.P.R. 131/1986. Pertanto, qualora fossero previsti canoni d'affitto distinti in relazione alla parte immobiliare e al resto dell'azienda affittata, l'imposta di registro si applicherà con l'aliquota del 2% sul canone relative alla parte immobiliare (ai sensi dell'art. 5 della parte I della tariffa) e del 3% sul canone relativo agli altri beni; in caso contrario, sull'ammontare complessivo dei canoni pattuiti si applicherà l'imposta con la sola aliquota del 3%. 

Dovendo il contratto di affitto d'azienda esser stipulato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata la registrazione dello stesso (presso l'Ufficio del Registro territorialmente competente) andrà effettuata entro 20 giorni dalla sua stipula. 

Per quanto riguarda i canoni periodici percepiti dal locatore società semplice, ente non commerciale ovvero un imprenditore individuale che affitta la sua unica azienda, i canoni rientrano tra i redditi diversi, ex art. 67, co.1, lett. h), del Tuir, ordinariamente soggetti ad Irpef ma non ad Irap mancando lo svolgimento di un'attività commerciale. Nella determinazione del reddito complessivo, tuttavia, rilevano in diminuzione "le spese specificamente inerenti alla loro produzione". 

Ai fini delle imposte indirette, i canoni saranno esclusi dal campo di applicazione dell’IVA, in quanto abbiamo già detto che l'affitto d'azienda è fuori dal campo di applicazione dell'Iva per difetto del requisito soggettivo in capo al concedente. 

Da un punto di vista degli adempimenti IVA, vi è l’esonero della presentazione della Dichiarazione IVA per il concedente nel caso in cui l’affitto dell’unica azienda si sia protratto per tutto il periodo d’imposta. Situazione diversa per il locatario, che invece dovrà presentate la Dichiarazione IVA annuale relativamente all’intero periodo d’imposta. 

Diversamente, nel caso in cui l’affitto dell’unica azienda si sia protratto per una parte del periodo d’imposta: 

- il concedente dovrà presentate la Dichiarazione IVA limitatamente al periodo di esercizio dell’attività; 

- anche il locatario dovrà presentate la Dichiarazione IVA limitatamente al periodo di esercizio dell’attività. 

L’imprenditore individuale che invece affitta il ramo d’azienda, continua a essere soggetto passivo d’imposta (i canoni di affitto soggetti ad Iva rientrano nell’attività d’impresa) ed è tenuto alla presentazione della Dichiarazione Iva annuale. 

Nel caso in cui il concedente sia una società che affitta l’unica azienda o un ramo d’azienda, non si ha alcuna sospensione della Partita Iva. Infatti i canoni percepiti per l’affitto d’azienda sono imponibili, con l’aliquota ordinaria del 22%. La società è quindi tenuta a presentare la Dichiarazione Iva nei termini ordinari.

Autore: Redazione Fiscal Focus