Canoni non percepiti: via di fuga per evitare la tassazione

L’art. 26, TUIR dispone che i canoni di locazione immobiliare a uso abitativo concorrono alla determinazione del reddito imponibile del locatore indipendentemente dalla loro percezione.

Tuttavia esiste una deroga alla regola generale, che prevede che i canoni di locazione di immobili abitativi risultanti dal contratto, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In sostanza, nel caso in cui i locatori, non percepiscano i canoni di locazione e abbiano ottenuto una sentenza di sfratto per morosità, è prevista la possibilità di non dichiarare tali redditi o di fruire di un credito d’imposta, qualora i canoni non percepiti abbiano concorso a determinare l’imposta liquidata (art. 8, comma 5, Legge n. 431/98). 

Le indicazioni delle istruzioni di UNICO – Da prestare particolare attenzione alla data della sentenza di sfratto per morosità. 

Infatti: 

- se il procedimento di convalida dello sfratto si è concluso prima della scadenza del termine di trasmissione della dichiarazione dei redditi, tutti i canoni non riscossi (accertati dal giudice) non devono essere dichiarati; 

- diversamente, se il procedimento di convalida dello sfratto si è concluso dopo la scadenza del termine di trasmissione della dichiarazione dei redditi, tutti i canoni non riscossi (accertati dal giudice) non devono essere dichiarati. 

Tali conclusioni sono state avallate più volte dall’Amministrazione Finanziaria, che da ultimo nella C.M. 11/E/2014 ha precisato che per le locazioni di immobili non abitativi il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto. 

La sospensione delle procedure di sfratto – L’applicazione generalizzata della sospensione delle procedure esecutive di sfratto fino al 31 dicembre 2014 non comporta effetti negativi sulla tassazione dei suddetti redditi. Infatti, anche in caso di sospensione si potrà fruire dell’agevolazione che consente di non dichiarare i canoni non riscossi. 

I canoni non riscossi nei precedenti periodi d’imposta - Per i canoni non riscossi riferiti a precedenti periodi d’imposta, qualora il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche per i periodi di imposta precedenti, viene riconosciuto un credito d’imposta di importo pari all’Irpef e addizionali dovute sui canoni di locazione non riscossi. 

Le nuove indicazioni dell’Agenzia – Un'altra via che consente di evitare la tassazione dei canoni non percepiti, avallata dall’Amministrazione Finanziaria, è quella della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. Qualora la risoluzione del contratto sia antecedente alla sentenze di convalida dello sfratto si potrà far riferimento, per evitare la tassazione dei canoni non percepiti, all’avvenuta risoluzione del contratto per effetto dell’inadempimento. 

La risoluzione per inadempimento può essere accertata dal giudice ma può anche essere previsto che operi automaticamente in caso di inadempimento del conduttore. In tale ultimo caso, sarà sufficiente esibire la raccomandata con avviso di ricevimento, in cui il locatore contesta al conduttore l’inadempimento e comunica di avvalersi della clausola risolutiva.

Autore: Redazione Fiscal Focus